1. Stan przedmiotu wyceny

Transkrypt

1 1. Stan przedmiotu wyceny 1.1. Stan prawny Oznaczenie wycenianej części nieruchomości w rejestrze gruntów Województwo: zachodniopomorskie. Powiat: kamieński. Jednostka ewidencyjna:320701_4-dziwnów miasto. Obręb ewidencyjny: 0002, Dziwnów. Położenie: ul. Słowackiego 15, 16. Działka ewidencyjne nr 305 o powierzchni m Księga wieczysta Księga wieczysta nr SZ1K/ /0 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim (treść księgi wieczystej ustalono na podstawie wglądu do księgi wieczystej w dniu r.): Typ księgi: Dział I: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Miejscowość: Dziwnów. Działka ewidencyjna nr: 305 o powierzchni m 2, Sposób korzystania: działka w wieczystym użytkowaniu, zabudowana Okres użytkowania wieczystego: r. Dział II: Właściciel gruntu: Skarb Państwa. Użytkownik wieczysty: Zakład Usług Turystycznych TUR-Wola Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Dział III: Brak wpisu. Dział IV: Brak wpisu Stan techniczno-użytkowy Charakterystyka ogólna Miasto Dziwnów w znacznej części usytuowane jest na wąskim odcinku lądu (o szerokości od 250 do około 600 m) ograniczonym od północy wybrzeżem Bałtyku, a od południa rzeką Dziwną i Jeziorem Wrzosowskim. Wyceniana nieruchomość położona jest w zachodniej części miasta nad rzeką Dziwną przy drodze prowadzącej do Międzyzdrojów i Świnoujścia. Odległość do plaży morskiej wynosi około 300 m. Działka ewidencyjna nr 305 ma regularny kształt zbliżony do prostokąta. Dwoma bokami przylega do pasa drogowego ulic: Słowackiego (od strony południowej) i

2 Konopnickiej (od strony zachodniej). Działka jest ogrodzona ogrodzenie z siatki stalowej w ramach na podmurówce betonowej od strony ulic: Konopnickiej i Słowackiego. Otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości stanowią: od północy: zabudowa mieszkalno-pensjonatowa, budynki mieszkalne wielorodzinne wysokości do 5 kondygnacji, dalej ul. Mickiewicza stanowiąca jeden z głównych handlowych i usługowych traktów miasta, od wschodu: dwukondygnacyjny budynek mieszkalny, dalej zabudowa mieszkalno-pensjonatowa, od południa: ul. Słowackiego (droga prowadząca do Międzyzdrojów i Świnoujścia w okresie letnim o dużym natężeniu ruchu samochodowego), po jej przeciwnej stronie teren niezabudowany i uregulowane nadbrzeże rzeki Dziwna, od zachodu: ul. Konopnickiej, po jej przeciwnej stronie budynki mieszkalne z lokalami usługowymi w częściach parteru (usytuowany jest tam miedzy innymi Bank Spółdzielczy). Zabudowę nieruchomości stanowią: budynek wczasowy Rybitwa o powierzchni użytkowej 618 m 2, budynek gospodarczo-administracyjny o powierzchni użytkowej 452 m 2, budynek stołówki z nadbudową pensjonatową o łącznej powierzchni użytkowej 380 m 2. Teren działki jest zagospodarowany (trawnik, drzewa i krzewy ozdobne, place parkingowe z kostki betonowej) Opis zabudowy Budynek wczasowy Rybitwa Budynek 3-kondygnacyjny, podpiwniczony, z dachem płaskim, wybudowany około 1930 roku. Budynek posiada tarasy widokowe (od ul. Słowackiego na poziomie wszystkich trzech kondygnacji). Na tyłach budynku wykonano taras z dwoma zejściami połączony galerią z budynkiem administracyjnym i stołówką. W 1995 r. wykonano w budynku remont. Przebudowano klatkę schodową i korytarze na poszczególnych kondygnacjach. Pokoje gościnne wyposażono w łazienki. W dacie wizji lokalnej pokoje parteru, łazienki i pokój lekarski były w trakcie ich dostosowania do obsługi osób niepełnosprawnych. Między innymi wymieniano drzwi wejściowe na większe (o szerokości 90 cm i wysokości 2 m). Budynek posiada pokoje gościnne dwuosobowe i wieloosobowe. Nominalna liczba miejsc noclegowych wynosi 99. Taką liczbę gości można przyjąć jedynie w wypadku wizyt zorganizowanych wycieczek młodzieży szkolnej. W pozostałych przypadkach, ze względu na obecne standardy turystyczne (rzadko wykorzystywane są wszystkie miejsca w pokojach wieloosobowych) realna liczba miejsc noclegowych wynosi około 50. powierzchnia użytkowa: 618 m 2, kubatura: m 3, powierzchnia zabudowy: 255 m 2. ściany z cegły pełnej stanowiące wypełnienie konstrukcji nośnej, ścianki działowe z cegły pełnej, strop nad piwnicą: typu Kleina,

3 stropy między piętrami i stropodach: żelbetowe, dach płaski kryty papą na lepiku, schody wewnętrzne: żelbetowe wyłożone płytkami ceramicznymi, ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą, w pomieszczeniach sanitarnych ściany i posadzki wyłożone płytkami ceramicznymi, biały montaż typowy, w pomieszczeniach mieszkalnych, holu i korytarzach posadzki wyłożone są płytkami ceramicznymi, stolarka okienna w całym budynku w ramach z tworzywa sztucznego, drzwi wejściowe w ramach z PCV, drzwi wewnętrzne: drewniane, pełne. odgromowa, wentylacji grawitacyjnej, teletechniczna, sygnalizacji alarmowej i ppoż. Uwaga: W trakcie wizji lokalnej stwierdzono: pęknięcia, ubytki i zacieki na elewacji budynku na jego wschodniej ścianie przylegającej do tarasu nad pomieszczeniem kotłowni, zacieki na ścianie zewnętrznej położonej poniżej tarasu nad kotłownią; usunięcie tych usterek wymaga gruntownego uszczelnienia i osuszenia tarasu, zły stan rur c.o. położonych w pomieszczeniach piwnicy (w części wymagają wymiany). Budynek gospodarczo-administracyjny Budynek 2-kondygnacyjny, nie podpiwniczony, wybudowany około 1930 roku, z dachem płaskim. Jest środkowym elementem zwartej zabudowy nieruchomości. W części parteru znajdują się pomieszczenia gospodarcze i magazynowe stanowiące zaplecze kuchni oraz świetlica (pomieszczenia wyremontowane w trakcie modernizacji i nadbudowy budynku stołówki). Na pierwszym piętrze znajdują się pokoje administracji i pokoje mieszkalne posiadające umywalki (wszystkie pomieszczenia piętra są w złym stanie technicznym, wymagają renowacji). powierzchnia użytkowa: 452 m 2, powierzchnia zabudowy: 268 m 2. ściany z cegły pełnej stanowiące wypełnienie konstrukcji nośnej, ścianki działowe z cegły pełnej, stropy nad parterem i stropodach: żelbetowe, dach płaski kryty papą na lepiku, schody wewnętrzne: stalowe, stopnie drewniane,

4 ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą, podłogi: deski (z stanie do wymiany), stolarka okienna w części parterowej w ramach z tworzywa sztucznego, pozostała drewniana w złym stanie, drzwi wejściowe w ramach z PCV (parter), na pierwszym piętrze drewniane. wentylacji grawitacyjnej. Budynek stołówki z nadbudową pensjonatową Budynek usytuowany w zachodniej części działki, 2-kondygnacyjny, nie podpiwniczony z dachem kopertowym ( poddasze nieużytkowe) o małym kącie nachylenia połaci dachowych. Posiada taras widokowy od strony południowej. Budynek zmodernizowany w 2005 roku. Wykonano nadbudowę pietra, gdzie znajduje się siedem pokoi mieszkalnych 2 i 3 osobowych (22 miejsca noclegowe), modernizację sali jadalnej i kuchni (wyremontowane pomieszczenia zaplecza kuchennego i magazynowe stołówki znajdują się w części parteru budynku gospodarczo-administracyjnego). Wejście na piętro betonowymi zewnętrznymi schodami. powierzchnia użytkowa: 380 m 2, kubatura: m 3, powierzchnia zabudowy: 210 m 2. ściany zewnętrzne grubości 24 cm z betonu komórkowego, ścianki działowe z cegły dziurawki, stropy nad parterem żelbetowy wylewany na mokro, konstrukcja więźby dachowej drewniana, dach kryty blachodachówką, ściany wewnętrzne: tynki gładkie malowane farbą, w pomieszczeniach sanitarnych ściany i posadzki wyłożone płytkami ceramicznymi, biały montaż typowy, w pomieszczeniach mieszkalnych, holu i korytarzach posadzki wyłożone są płytkami ceramicznymi, stolarka okienna w całym budynku w ramach z tworzywa sztucznego, drzwi wejściowe w ramach z PCV, drzwi wewnętrzne: drewniane, pełne, na pierwszym piętrze zamontowano w korytarzu dodatkowe drzwi ochrony ppoż. odgromowa, wentylacji grawitacyjnej, teletechniczna, sygnalizacji alarmowej i ppoż.

5 Dokumentacja fotograficzna przedstawiająca budynki, zagospodarowanie działki i otoczenie nieruchomości znajduje się w załącznikach operatu szacunkowego. 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania Dla obszaru, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość brak jest obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Dziwnów (Uchwała Rady Gminy w Dziwnowie Nr XII/117/99 z dnia 26 października 1999 r. ze zm.) nieruchomość położona przy ul. Słowackiego 15, 16 znajduje się w terenie o przeznaczeniu: ośrodki rekreacyjne i zabudowa mieszkaniowa.