dr hab. Konrad Turkowski, prof. UWM NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI A PRAWO UNII EUROPEJSKIEJ PRZEGLĄD RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 dr hab. Konrad Turkowski, prof. UWM NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI A PRAWO UNII EUROPEJSKIEJ PRZEGLĄD RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI

2 Traktat o EWG wprowadził cztery podstawowe swobody mające za zadanie zwiększenie elastyczności funkcjonowania Wspólnoty: 1. swoboda przepływu pracowników 2. swoboda prowadzenia działalności gospodarczej 3. swoboda przepływu towarów i świadczenia usług 4. swoboda przepływu kapitału.

3 Wyżej wymienione swobody podlegają ograniczeniom wynikającym z porządku publicznego, bezpieczeństwa i zdrowia publicznego państw członkowskich

4 Nabywanie nieruchomości w wybranych krajach UE

5 Najbardziej liberalne przepisy występują w krajach: Wielka Brytania Holandia Belgia Portugalia Niemcy Luksemburg

6 Wielka Brytania Zasada traktowania narodowego, zgodnie z którą cudzoziemcy traktowani są tak samo, jak obywatele Wielkiej Brytanii. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (zarówno z Unii, jak i poza niej) nie jest poddane żadnym ograniczeniom.

7 Wielka Brytania Osoba nabywająca ziemię nie musi mieć żadnych kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Kupujący ziemię nie jest też zobowiązany do rozpoczęcia działalności gospodarczej na zakupionym gruncie. Ziemia może pozostawać niewykorzystana

8 Wielka Brytania W prawodawstwie brytyjskim nie istnieje jedna ustawa, która w sposób kompleksowy reguluje swobodę nabywania ziemi przez cudzoziemców lub obywateli brytyjskich. Prawo do swobodnego nabywania ziemi znajduje się w Law of Property z 1925 r. oraz w aktach niższego rzędu

9 Holandia Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców odbywa się na tych samych zasadach, jakie obowiązują obywateli Holandii. Nie ma ograniczeń dotyczących rodzaju nabywanej nieruchomości. Można kupować nieruchomości rolne i położone w strefie nadgranicznej. Wielkość gruntu nie ma znaczenia.

10 Holandia Przepisy holenderskie w głównej mierze kładą nacisk na sposób korzystania z danej nieruchomości. Musi on być zgodny z dotychczasowym celem i planem zagospodarowania kraju. Zawsze istnieje możliwość ubiegania się o zmianę przeznaczenia gruntu na inny cel niż dotychczasowy, jednakże wiąże się to z przepisami ochrony środowiska oraz planem zagospodarowania przestrzennego.

11 Holandia Obywatel spoza Unii Europejskiej może nabyć ziemię (nieruchomość), ale musi przejść określoną procedurę imigracyjną, pozostającą w gestii Ministerstwa Sprawiedliwości

12 Belgia Belgia należy do krajów o bardzo liberalnych przepisach normujących warunku nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, niezależnie czy pochodzą z krajów Unii czy spoza niej. Osoby fizyczne i prawne pochodzące z innych państw mogą nabywać nieruchomości na takich samych warunkach, jak belgijskie osoby fizyczne i prawne. Ustawodawstwo belgijskie nie zawiera żadnych przepisów dyskryminujących cudzoziemców. Dotyczy to także gruntów rolnych, leśnych i zbiorników wodnych.

13 Belgia Jedyne ograniczenia mogą dotyczyć sposobu użytkowania nieruchomości.

14 Portugalia Po przyjęciu do Unii Europejskiej ( 1986 ) przez trzy lata obowiązywały w tym kraju ograniczenia w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców, w tym obywateli UE. Obecnie zakup nieruchomości przez cudzoziemców w Portugalii regulowany jest nie przez mechanizmy administracyjne, lecz finansowe. Zakup nieruchomości pod inwestycje wszyscy cudzoziemcy mają obowiązek w ciągu 30 dni zgłosić do Instytutu Inwestycji, Handlu i Turystyki.

15 Portugalia Ponadto obowiązek zgłoszenia Narodowemu Bankowi Portugalii transakcji, których przedmiotem są: więcej niż 3 domy, 3 działki z zabudową lub 3 budynki miejskie, nieruchomości o łącznej powierzchni handlowej powyżej 200 m 2, budynków miejskich o łącznej powierzchni powyżej 500 m kw. Nie są to ograniczenia wynikające z kontroli obrotu, lecz jedynie z potrzeb informacyjnych.

16 Niemcy 23 lipca 1998 r. uchwalono ustawę o usunięciu ograniczeń w nabywaniu praw przez zagranicznych inwestorów i państwa. Wcześniej w Niemczech zakup nieruchomości przez podmioty pochodzące spoza Unii był ograniczony, głównie w Berlinie i Schleswigu- Holsteinie Niemieckie regulacje prawne dotyczące handlu i dzierżawy ziemi rolnej zawarte są w ustawie o planowaniu osiedli, o obrocie grantami rolnymi oraz w ustawie o dzierżawie gruntów rolnych

17 Niemcy obrót gruntami rolnymi Głównym zadaniem ustawy o obrocie gruntami rolnymi jest kontrola rynku ziemi celem zachowania i polepszenia struktury zasobów ziemi rolnej w Niemczech na szczeblu lokalnym, związkowym i federalnym. Powyższa ustawa zakłada wolny obrót i dzierżawę ziemi dla obywateli własnego państwa, przy czym w stosunku do cudzoziemców nie ma żadnych specjalnych ograniczeń. Główną zasadą jest, że grunty rolne powinny być do dyspozycji przede wszystkim rolników jako ich miejsce pracy

18 Niemcy obrót gruntami rolnymi Każdy z krajów związkowych Niemiec ma własne specyficzne dla danego regionu uregulowania dotyczące wielkości areału, którego kupno (lub dzierżawa) wymaga zgody. Każda transakcja kupna (lub dzierżawy) gruntu rolnego podlega obowiązkowi uzyskania zgody administracji rolnej.

19 Niemcy Niemcy stosują zasadę, iż podmiot zagraniczny ma taką wolność zakupu, jak Niemiec w państwie pochodzenia podmiotu. Wąskie ograniczenia dotyczą wszystkich podmiotów niezależnie od kraju pochodzenia, również Niemców. Chodzi tu głównie o utrzymanie na stałym poziomie areału gospodarstw rolnych oraz wykorzystanie nieruchomości zgodnie z gminnym planem zabudowy.

20 Niemcy Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać z: prawa budowlanego, prawa kopalin, ustawy o środkach dla poprawienia struktury rolnej i zabezpieczeniu zakładów produkcji rolnej i leśnej oraz rozporządzenia o obrocie ziemią na terenie nowych landów.

21 Luksemburg Nie występują ograniczenia dotyczące zakupu nieruchomości, z zastrzeżeniem w zakresie nabywania nieruchomości nadgranicznych, gdzie wymagane jest uzyskanie zgody właściwego prefekta prowincji. Nie ma specjalnych przepisów regulujących obrót ziemią i terenami leśnymi ani odmiennych zasad dla obywateli Luksemburga i obcokrajowców, czy to z Unii Europejskiej czy spoza niej.

22 Luksemburg - lasy Dość oryginalnym sposobem sprzedaży, niemającym jednak wpływu na obrót nieruchomościami, jest traktowanie lasów jako dwie rzeczy: grunt i drzewa. Lasy należące do gmin, miast lub państwa sprzedaje się w drodze przetargów publicznych.

23 Luksemburg Ograniczeniem ogólnym stosowanym zarówno do obywateli Luksemburga, jak i cudzoziemców jest wymaganie użytkowania nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

24 Przykłady krajów ograniczających obrót nieruchomości przez cudzoziemców: Austria Dania Finlandia Francja Hiszpania Irlandia Szwecja Włochy Grecja

25 Austria Austria jest jednym z państw Unii Europejskiej, które wprowadziło i utrzymuje ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Szczegółowe regulacje tego zagadnienia są określane odrębnie przez poszczególne landy, jednakże można wskazać pewne ogólne normy. W Austrii szeroką kontrolą obrotu objęte są nieruchomości rolne ( w niektórych landach dotyczy to innych praw takich jak użytkowanie czy służebność).

26 Austria Wyjątek od tej zasady utrzymuje się w przepisach Tyrolu, które - ze względu na wymagania krajobrazowe i turystyczne - nie są dostosowane do prawa wspólnotowego. Przy obrocie ziemią rolną i lasami wymagana jest zgoda specjalnej komisji w przypadku, gdy przedmiotami transakcji są m.in. przeniesienie praw własności oraz dzierżawa ziemi o powierzchni powyżej 2 ha.

27 Austria Wyjątkiem jest, gdy kupującym nieruchomość jest małżeństwo, a jednym z małżonków jest obywatel Austrii. Komisja wyraża zgodę na zakup ziemi przez obcokrajowca, gdy nie narusza to politycznego interesu państwa, może przyczynić się do poprawy sytuacji gospodarczej, socjalnej lub przyniesie gminie korzyści kulturalne. Komisja wyraża również zgodę, gdy kupujący od minimum 10 lat ma miejsce zamieszkania na terenie Austrii.

28 Austria Zezwolenie, o które muszą ubiegać się cudzoziemcy spoza Unii, dotyczy nabycia nieruchomości na budowę oraz na uzyskanie służebności na gruntach zabudowanych i niezabudowanych, użytkowania wieczystego, dzierżawy, jak również nabywania udziałów w spółkach posiadających grunty leśne lub rolne, bądź też mających roszczenie o przeniesienie własności takiej nieruchomości. Odmowa zezwolenia może być uzasadniona zagrożeniem interesu lub bezpieczeństwa państwa. Inne podstawy do nie udzielenia zezwolenia na zakup, to: przeciwdziałanie spekulacji grun tami, zapobieganie tworzeniu wielkich posiadłości ziemskich, ochrona mieszkańców danego terenu.

29 Austria Specjalne uregulowania dotyczą nabywania gruntów rolnych i leśnych. Zarówno obywatel Austrii, jak i cudzoziemiec, niezależnie z jakiego kraju pochodzi, musi uzyskać zgodę na zakup takiej nieruchomości, spełniając następujące warunki:

30 Austria Zezwolenie jest wydawane przez komisję do spraw obrotu nieruchomościami dla danego landu. Nie można otrzymać zezwolenia, jeżeli: - nieruchomość utraciłaby czy miałaby utracić przeznaczenie rolne lub leśne, - nabywca nie ma odpowiednich kwalifikacji lub brak zapewnienia samodzielnego, długoterminowego gospodarowania, - zakup jest dokonywany w celach spekulacyjnych lub w celu znacznego powiększenia posiadłości ziemskiej.

31 Austria Specjalne uregulowania dotyczą nabywania gruntów rolnych i leśnych. Zarówno obywatel Austrii, jak i cudzoziemiec, niezależnie z jakiego kraju pochodzi, musi uzyskać zgodę na zakup takiej nieruchomości, spełniając następujące warunki: - brak kolizji z interesem publicznym, - brak kolizji z założeniami polityki przestrzennej.

32 Austria Austria należy również do krajów Unii stosujących ograniczenia w nabywaniu przez cudzoziemców nieruchomości, w której cudzoziemcy spoza Unii muszą zdobyć zezwolenie władz na nabycie lub dzierżawę nieruchomości. Przy kupnie gruntów rolnych wymagane jest zobowiązanie do osobistego prowadzenia gospodarstwa.

33 Hiszpania Wszyscy, niezależnie od pochodzenia, mają wolny dostęp do zakupu nieruchomości. Nabywanie terenów odbywa się na ogólnych zasadach określonych przez prawo cywilne. Istnieją tylko ograniczenia: a) dotyczące cudzoziemców ze względu na bezpieczeństwo i obronność oraz regulacje dotyczące inwestycji zagranicznych, b) dotyczące powierzchni nabytego terenu, która w przypadku terenów miejskich musi się pokrywać z granicami jednostek powierzchni wynikającymi z planu zagospodarowania, a w przypadku terenów rolniczych nie może być mniejsza niż tzw. minimalna jednostka uprawna

34 Hiszpania Inwestycje przekraczające kwotę 500 min peset (w dawnej walucie) oraz te, które są finansowane z kapitału pochodzącego z tzw. rajów podatkowych, są kontrolowane przez Ministerstwo Gospodarki przez wydanie wstępnej zgody na zakup.

35 Grecja W zasadzie prawo greckie nie przewiduje ogranicze ń w obrocie nieruchomościami, z wyjątkiem społecznogospodarczego przeznaczenia Zgodnie z greckim kodeksem cywilnym, obcokrajowcowi przysługują w Grecji - w sferze prawa cywilnego - uprawnienia, które są przyznane obywatelowi greckiemu na podstawie unormowań prawnych

36 Zależność od kraju pochodzenia lub zamieszkania cudzoziemca nie ma wpływu na uprawnienia w dokonywaniu czynności prawnych co do nabywania nieruchomości w Grecji. Ze względów bezpieczeństwa kraju nie wolno osobom fizycznym (prawnym) sprzedawać gruntów nadgranicz nych bez zgody ministra obrony narodowej. Za zgodą tego ministra nieruchomości nadgraniczne mogą nabywać cudzoziemcy pochodzenia greckiego, obywatele Cypru oraz obywatele z krajów Unii Europejskiej. Czynności prawne najmu, dzierżawy i obrotu nieruchomościami miejskimi natomiast wymagają zgody ministra spraw wewnętrznych, rolnictwa oraz obrony narodowej.

37 Dania Charakterystyczną cechą ustawodawstwa duńskiego jest duży stopień restrykcyjności Która odnosi się do tzw. rezydencji letnich i dotyczy zarówno ich zakupu jak i sposobu ich użytkowania. Nabycie przez cudzoziemca takiej nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe tylko wtedy, gdy udowodni on silny związek z Danią i otrzyma zezwolenie ( Ministerstwo Sprawiedliwości ).

38 Generalnie, letnie rezydencje, położone w rejonach nadmorskich nie mogą stanowić stałego miejsca zamieszkania Przeniesienie się na stałe do letniej rezydencji wymaga zezwolenia Ministra Ochrony Środowiska. Spośród blisko letnich rezydencji tylko w kilku tysiącach można stale mieszkać. Zezwolenie wydawane jest tylko osobom nie pracującym i będącymi właścicielami tych rezydencji przynajmniej od 8 lat. Letnie rezydencje nie mogą służyć jedynie celom wynajmu

39 Szwecja Przeważająca część ograniczeń obrotu ziemią z udziałem podmiotów zagranicznych została zniesiona w Szwecji po jej przystąpieniu do Unii Europejskiej (z dniem 1 stycznia 1995 r.). Pozostało jednak kilka ograniczeń dotyczących przejmowania własności gruntów uznanych w nomenklaturze podatkowej jako nieruchomości mieszkalne i rolne.

40 Szwecja W przypadku nabywania nieruchomości rolnej przez osoby niezamieszkałe na terenie Szwecji lub zagraniczne osoby prawne wymagane jest uzyskanie zgody urzędu reprezentującego władzę państwową w regionie, w którym znajduje się kupowana nieruchomość (odpowiednika polskiego urzędu wojewódz kiego). Wniosek o uzyskanie zezwolenia musi być złożony w terminie 3 miesięcy od daty dokonania zakupu, w przeciwnym razie zakup jest nieważny z mocy prawa.

41 Szwecja W zakresie przedmiotowym kontrola obrotu dotyczy nieruchomości rekreacyjnych, gospodarstw rolnych oraz gruntów zabudowanych o statusie dzierżawy wieczystej lub czasowej. Kontrola polega na wydaniu zezwoleń przez właściwy organ, jeżeli zakup danej nieruchomości przez cudzoziemca nie godzi w istotny interes społeczny, czy nie dotyczy ziemi położonej w rejonie o szczególnie wysokim popycie na nieruchomości.

42 Szwecja Grunty rolne objęte są kontrolą, gdy gospodarstwo położone jest w rejonach słabo zaludnionych, wymagających racjonalizacji istniejących gos podarstw lub gdy nieruchomość taką nabywa zagraniczna osoba prawna. Zwolnieni podmiotowo od uzyskania zezwolenia są: cudzoziemcy mający domicyl w Szwecji, zamieszkujący w tym państwie przez ostatnie 5 lat lub pozostający w związku małżeńskim z osobą, która nie musi mieć zezwolenia, osoby prawne (utworzone na mocy prawa szwedzkiego), z zastrzeżeniem jednak, że co najmniej 40% kapitału i 20% głosów nie znajduje się w rękach cudzoziemców.

43 Szwecja Grunty rolne objęte są kontrolą, gdy gospodarstwo położone jest w rejonach słabo zaludnionych, wymagających racjonalizacji istniejących gos podarstw lub gdy nieruchomość taką nabywa zagraniczna osoba prawna. Zwolnieni podmiotowo od uzyskania zezwolenia są: cudzoziemcy mający domicyl w Szwecji, zamieszkujący w tym państwie przez ostatnie 5 lat lub pozostający w związku małżeńskim z osobą, która nie musi mieć zezwolenia, osoby prawne (utworzone na mocy prawa szwedzkiego), z zastrzeżeniem jednak, że co najmniej 40% kapitału i 20% głosów nie znajduje się w rękach cudzoziemców.

44 Dziękuj kuję za uwagę