PROGRAM SZKOLENIA. Temat 1 - Wspólnota mieszkaniowa - podstawowe zasady działania i odpowiedzialność jej zarządu

Transkrypt

1 PROGRAM SZKOLENIA Temat 1 - Wspólnota mieszkaniowa - podstawowe zasady działania i odpowiedzialność jej zarządu 8 godzin edukacyjnych 1. Cel istnienia wspólnoty mieszkaniowej; - zapewnienie funkcjonowania lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności - utrzymanie nieruchomości wspólnej - reprezentacja wspólnych interesów właścicieli wszystkich lokali 2. Praktyczne skutki istnienia fikcji prawnej o odrębności lokali stanowiących osobne nieruchomości, - co należy do poszczególnych lokali a co do nieruchomości wspólnej - sytuacja prawna i faktyczna lokali niewyodrębnionych - konsekwencje praktyczne sukcesywnego wyodrębniania lokali - przeznaczenie ułamka określającego udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej 3. Utrzymanie nieruchomości wspólnej jako obowiązek wspólnoty mieszkaniowej - obowiązek udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną - obowiązek utrzymania części wspólnych (budynku i otoczenia) przez wspólnotę - właściwy stan techniczny, czyli w jakim zakresie wspólnota podlega prawu budowlanemu - planowanie we wspólnocie; plan gospodarczy, plan zarządzania i fundusz remontowy - możliwe sankcje zagrażające wspólnocie za zaniedbania nieruchomości wspólnej 4. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej rodzaje i formy zarządów i zarządzania - zarząd właścicielski i zarząd powierzony umownie - wady i zalety poszczególnych rozwiązań - zadania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej; na zewnątrz i wewnątrz wspólnoty oraz pomiędzy właścicielami lokali 5. Zadania i odpowiedzialność zarządu wspólnoty mieszkaniowej - wewnętrzna organizacja zarządu wspólnoty mieszkaniowej, 1

2 - podział zadań między zarząd a zebranie wspólnoty (czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły) - zebranie zarządu, obowiązki stałe i periodyczne - zarząd jako organizator zebrania wspólnoty mieszkaniowej - wykonywanie uchwał zebrania wspólnoty mieszkaniowej i zebrania zarządu - kiedy należy dokonywać aktów notarialnych w sprawach wspólnoty - przechowywanie dokumentów i dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej - obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej - dochodzenie należności od właścicieli lokali i innych osób 6. Sytuacja prawna członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej - członkowie zarządu będący i niebędący właścicielami lokali - wynagrodzenie członka zarządu a wynagrodzenie zarządcy - odpowiedzialność osobista za działania w charakterze członka zarządu - powoływanie i odwoływanie członków zarządu - członek zarządu jako przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej 7. Zebranie wspólnoty mieszkaniowej - zasada wcześniejszego zawiadamiania o zebraniu i programie zebrania - uchwały podejmowane obowiązkowo na zebraniu - udział notariusza na zebraniu - zbieranie głosów na zebraniu i obiegiem Temat 2 - Zebranie wspólnoty mieszkaniowej 6 godzin edukacyjnych 1. Jakie są cele merytoryczne i podstawy prawne odbywania zebrań przez wspólnoty mieszkaniowe a. zebranie formą podejmowania decyzji przez wspólnotę b. zebrania obowiązkowe 2

3 c. zebrania zwoływane z ważnej przyczyny d. zebrania zwoływane na żądanie właścicieli lokali 2. Zwołujemy zebranie - zakres koniecznych czynności a. przygotowanie porządku zebrania i projektów uchwał b. lista osób zobowiązanych do udziału w zebraniu c. powiadomienie o zebraniu 3. Przebieg zebrania - jak się je odbywa w praktyce a. ważność zebrania i zdolność do jego przeprowadzenia b. powierzenie przewodniczenia zebraniu i prowadzenie protokołu c. głosowanie nad projektami uchwał d. inne czynności na zebraniu e. dopuszczalność dyskusji, zmian uchwał oraz spraw poza porządkiem zebrania 4. Prawo do zaskarżenia uchwał podjętych na zebraniu a. osoby uprawnione do zaskarżania podjętych uchwał b. przesłanki formalne do skutecznego zaskarżenia uchwały c. przesłanki materialne do wzruszenia uchwały d. zasada wykonywania zaskarżonych uchwał do czasu ich uchylenia 5. Sprawozdania wspólnoty i ich następstwa prawne a. sprawozdanie finansowe b. sprawozdanie z wykonania planu gospodarczego 6. Zebranie wspólnoty a inne formy życia społecznego w obrębie wspólnoty mieszkaniowej a. zebranie wspólnoty jako forma wykonywania prawa własności b. konieczność zachowania innych relacji między właścicielami lokali(sąsiedzkich, społecznych, towarzyskich, wzajemna pomoc oraz zrozumienie). Temat 3 Wybrane problemy z praktyki zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych. Lokale użytkowe garaże zmiana zarządu rada wspólnoty (zarząd właścicielski) 3

4 4 godziny edukacyjne 1. Lokale wspólne i użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej - wyodrębnienie lokali użytkowych, uprawnienia dotychczasowego właściciela przeciwko wspólnocie - oddzielenie lokali wspólnych od części wspólnych, - zasady korzystania i koszt utrzymania wspólnych lokali i pomieszczeń - pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych i użytkowych (komórki, garaże, magazyny itd.) - zasady określenia udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przypadający na takie lokale 2. Garaż wielostanowiskowy - możliwości prawne i skutki poszczególnych rozwiązań - garaż jako odrębny lokal, zasady reprezentowania właścicieli i ponoszenie kosztów utrzymania - pomieszczenie przynależne, warunki do spełnienia - część nieruchomości wspólnej, - kto i na jakich zasadach zarządza garażem (podstawa prawna, wydatki związane z utrzymaniem)3. 3. Zawieranie umów przez wspólnoty mieszkaniowe, w sprawach przekraczających zarząd zwykły; - umocowania zarządu do tych umów, potrzeba pełnomocnictwa, lub odrębnej uchwały - remonty we wspólnocie - wymogi prawa budowlanego - umowy remontowe - strony i postanowienia umowy o roboty budowlane - umowy z podwykonawcami i dostawcami wykonawców, odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia 4. Zmiana zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd wspólnoty zgodnie z art. 18 uwl - warunki konieczne do dokonania zmiany zarządcy we wspólnocie i w spółdzielni - zasady sporządzenia aktu notarialnego - głosowanie przez pełnomocników - wpis w KW i warunki do zmiany tego wpisu 5. Rada Wspólnoty lub inne organy we wspólnotach, w których zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art.18 uwl - uchwała wspólnoty powołująca radę wspólnoty - uprawnienia rady wspólnoty w zakresie podejmowania czynności przekraczających czynności zwykłego zarządu - umocowanie rady do podejmowania czynności prawnych Temat 4 - Spółdzielnia mieszkaniowa a powstające w jej zasobach wspólnoty właścicieli lokali 5 godzin edukacyjnych 1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako ustawowy zarządca zasobów mieszkaniowych po wprowadzeniu nowego prawa własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej a. spółdzielnia jako zarządca zasobów mieszkaniowych z mocy prawa po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 4

5 b. zasada utrzymania spółdzielni i przepisów prawa spółdzielczego, pomimo ustanowienia własności lokali w zasobach spółdzielni, oraz odpowiedniego stosowania zasad dla wspólnoty mieszkaniowej, po zmianie zarządcy budynku na żądanie właścicieli lokali c. prawo do dysponowania budynkiem na cele budowlane w obliczu ustanowienia własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej (czy potrzeba zgody właścicieli lokali) d. sytuacja prawna właścicieli lokali, którzy nie nabyli członkostwa w spółdzielni e. finansowanie utrzymania budynków po ustanowieniu innego zarządcy (nie spółdzielni) 2. Rozliczenia spółdzielni z właścicielami lokali stanowiącymi odrębną własność we wspólnocie mieszkaniowej przed i po zmianie zarządcy budynku a. należności za utrzymanie lokalu w budynku czyli koszty techniczne b. należności za dostarczanie mediów czyli koszty użytkowania c. należności za obsługę administracyjną, finansową i zarządzanie d. podatki i opłaty za prawa do gruntu i budynku e. rozliczenie udziału w pożytkach uzyskiwanych przez spółdzielnię 3. Przesłanki oraz procedura w celu podjęcia decyzji o zmianie zarządcy budynku w trybie z art o spółdzielniach mieszkaniowych a. problem odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o własności lokali w spółdzielni b. w jaki sposób można zwołać zebranie w celu podjęcia uchwały o powołaniu innego zarządcy dla budynku w spółdzielni mieszkaniowej c. rola zarządu spółdzielni i uprawnienia właścicieli lokali na tym zebraniu d. sytuacja prawna nowego zarządcy budynku względem spółdzielni mieszkaniowej e. sytuacja prawna spółdzielni jako właściciela lokali w budynku po zmianie zarządcy 4. Rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielnią w budynku po zmianie zarządcy a. z tytułu utrzymania lokali nie przekształconych na własność b. z tytułu kosztów utrzymania budynku i jego otoczenia c. za lokale użytkowe stanowiące własność spółdzielni d. z tytułu udziału w pożytkach 5. Egzekucja należności spółdzielni mieszkaniowej z prawa własności lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz po zmianie właściciela lokalu a. egzekucja wierzytelności spółdzielczych z prawa do lokalu b. dochodzenie zaległych należności od sprzedawcy i nabywcy Temat 5 - Rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej - techniczne utrzymanie nieruchomości wspólnej - obowiązki wspólnoty, zarządu i zarządcy z prawa budowlanego - koszty utrzymania i korzystania z lokali mieszkalnych i użytkowych 7 godzin edukacyjnych 1. Rozliczanie nakładów najemców w lokalach mieszkalnych i użytkowych 5

6 pojęcie nakładów w lokalu w odróżnieniu od bieżącej konserwacji i remontów podział kosztów utrzymania lokalu wg. przepisów kodeksu cywilnego i ustawie o ochronie praw lokatora zakaz dokonywania zmian w lokalach przez najemców i skutki naruszenia tego zakazu prawo do zastępczego wykonywania napraw przez najemców - zasady i ograniczenia jak udzielać zgody na dokonywanie prac w lokalu przez najemców i jak je rozliczyć skutki prawne i finansowe ulepszeń w lokalach dokonywanych przez najemców umowa o ulepszenia w lokalach mieszkalnych i w lokalach użytkowych skutki braku umowy o ulepszenia - stosowanie art 676 kc obliczanie wartości nakładów do zwrotu najemcy - jaka metoda szacowania i jakie podejście są właściwe wskazówki do postępowania sądowego w przedmiocie zwrotu nakładów 2. Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni mieszkaniowej i z udziałem gminy - problemy pogodzenia sprzecznych zasad i przepisów zarząd wspólnoty; właścicielski czy kontraktowy; kiedy i dlaczego? spółdzielnia lub gmina jako zarządzający wspólnotą współwłaściciel prawa właścicieli lokali we wspólnocie względem zarządu; kontrola i nadzór oraz dostęp do dokumentów nieruchomość wspólna jako przedmiot działania profesjonalnego zarządcy w umowie o zarządzanie plan gospodarczy, plan zarządzania wraz z umową oraz uchwały podejmowane przez wspólnotę (lub ich brak) udziały w nieruchomości wspólnej, co z nich naprawdę wynika i co robić gdy się nie zgadzają 3. Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne i ich usytuowanie - zakres stosowania tych przepisów wobec lokali oddanych do użytkowania i eksploatacji; na etapie projektowania i wznoszenia budynków, dopuszczenia do użytkowania do przeprowadzania remontów i modernizacji do bieżącego utrzymania budynków i lokali rola i funkcja prawa budowlanego oraz jego współdziałanie z innymi dziedzinami prawa 4. Rozporządzenie w sprawie warunków użytkowania budynków - w świetle praktycznych czynności zarządcy obowiązek przeglądów, w tym jak zapewnić i wyegzekwować dostęp do lokalu podział obowiązków w zakresie utrzymania lokali i budynków oraz ich otoczenia pomiędzy spółdzielnię, spółdzielców oraz najemców i innych użytkowników (np. właścicieli bez członkostwa) 6

7 bieżące naprawy w lokalach spółdzielczych lokatorskich, na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz odrębnej własności 5. Utrzymanie lokali użytkowych - znaczenie postanowień i zapisów umownych dla wykonywania obowiązków właścicielskich tzw. umówiony użytek czyli umowny sposób korzystania z lokalu cechy fizyczne i prawne lokali - przeznaczenie lokalu w prawie budowlanym i w umowie zużycie lokalu przez najemcę i jego roszczenia o remonty i naprawy bieżące naprawy wykonywane przez najemców oraz roszczenia właściciela o utrzymanie lokalu we właściwym stanie wykonywanie napraw przez najemców w trybie zastępczym w miejsce właściciela (art. 663 k.c.) 6. Rozliczanie tzw. ulepszeń w lokalach spółdzielczych oraz lokalach użytkowych pojęcie ulepszenia w świetle przepisów kodeksowych (art. 676 k.c.) oraz art. 6d ustawy o ochronie lokatorów \ roszczenia i prawa właściciela w świetle art. 676 k.c. do usunięcia nakładów lub rozliczenia wg wartości na dzień zwrotu umowa o ulepszenia w lokalu w świetle wzorca jakim jest art. 6d ustawy o ochronie lokatorów 7. Podstawy techniczne i prawne zróżnicowania kosztów utrzymania lokali Określenie kosztów utrzymania lokali mieszkalnych uzasadnienie przyczyn dla których można zwiększyć koszt eksploatacji lokali użytkowych uchwały wspólnot mieszkaniowych w sprawie podwyższenia zaliczek za lokale użytkowe spór przed sądem o wysokość zaliczek na lokale i rozliczenie wydatków 7