Mistrz FINANSOWANIA nieruchomości

Transkrypt

1 Mistrz FINANSOWANIA nieruchomości Kraków, 15. kwietnia 2015

2 dziękuję za uwagę! - Niezależny Doradca Finansowy

3 dzisiejsze tematy - Niezależny Doradca Finansowy

4 dzisiejsze tematy jak zaplanować zakup nieruchomości. na kredyt? skuteczne sposoby radzenia sobie z. wymaganym wkładem własnym źródła dochodów a zdolność zdolność kredytowa jaką ma cenę? Niezależne Doradztwo Finansowe

5 o mnie - Niezależny Doradca Finansowy

6 o mnie 18 kwietnia 2012 Kyiosaki 20 kwietnia 2012 PSIWN szkol podst 23 kwietnia 2012 wolność w pracy 28 kwietnia 2012 PSIWN absolw kwiecień pokoje wrzesień pokoi maj pokoje Niezależne Doradztwo Finansowe

7 o mnie blisko 6 letnie doświadczenie w procesowaniu wniosków hipotecznych ponad 2000 odbytych spotkań z klientami Tajna Broń Kredytobiorcy Niezależne Doradztwo Finansowe

8 zespół doradców - Niezależny Doradca Finansowy

9 zespół doradców Magdalena Łyczko Piotr Firlej Józef Rytel Jarosław Mądraszewski Marcin Gręda Seweryn Witkowski Niezależne Doradztwo Finansowe

10 polecają nas Iza i Piotr Hryniewicz, oraz absolwenci PSIWN* Michał Szafrański, autor bloga jakoszczędzaćpieniądze.pl Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem "Mieszkanicznik Julia Burzyńska-Kaczyńska autorka bloga mieszkanicznikodpodszewki.pl Grzegorz Grabowski, Niezależne Doradztwo Finansowe

11 podsumowanie 2014 roku 118 osób wypłaciło za naszym pośrednictwem kredyt hipoteczny Ile z nich jest zadowolonych z naszych usług? 118 osób. Niezależne Doradztwo Finansowe

12 Jak zaplanować zakup nieruchomości na kredyt? - Niezależny Doradca Finansowy

13 Jak zaplanować zakup nieruchomości na kredyt? cel zakupu nieruchomość mieszkalna nieruchomość użytkowa Niezależne Doradztwo Finansowe

14 Jak zaplanować zakup nieruchomości na kredyt? nieruchomość którą chcesz kupić vs nieruchomość której potrzebujesz Niezależne Doradztwo Finansowe

15 Jak zaplanować zakup nieruchomości na kredyt? Koszty związane z zakupem nieruchomości rynek pierwotny wkład własny 10% notariusz 1% pośrednik ~2% prowizja bankowa ~2% Łącznie ~14% Niezależne Doradztwo Finansowe

16 Jak zaplanować zakup nieruchomości na kredyt? Koszty związane z zakupem nieruchomości rynek wtórny wkład własny 10% podatek PCC 2% notariusz 1% pośrednik ~2% prowizja bankowa ~2% Łącznie ~15% Niezależne Doradztwo Finansowe

17 Skuteczne sposoby radzenia sobie z wymaganym wkładem własnym - Niezależny Doradca Finansowy

18 prognoza % % % % Niezależne Doradztwo Finansowe

19 prognoza % % % % Niezależne Doradztwo Finansowe

20 wymagany wkład własny Ceny nieruchomości w Krakowie w zależności od dzielnicy / wielka płyta ceny średnie / w polskich złotych kawalerki tyś 2 pokoje tyś 3 pokoje tyś Niezależne Doradztwo Finansowe

21 wymagany wkład własny % 10% 15% 20% kawalerki tyś pokoje tyś pokoje tyś 9,5-12, ,5-37, Niezależne Doradztwo Finansowe

22 krótkie przypomnienie LTP = Loan (dług) To (do) Price (cena, np. zakupu nieruchomości) LTC = Loan (dług) To (do) Cost (koszt, np. zakupu i remontu) LTV = Loan (dług) To (do) Value (wartości, np. z operatu szacunkowego) - Niezależny Doradca Finansowy

23 krótkie przypomnienie LTP = Loan (dług) To (do) Price (cena, np. zakupu nieruchomości) LTC = Loan (dług) To (do) Cost (koszt, np. zakupu i remontu) LTV = Loan (dług) To (do) Value (wartości, np. z operatu szacunkowego) - Niezależny Doradca Finansowy

24 LTC100% czy jeszcze możliwe? - Niezależny Doradca Finansowy

25 LTC100% czy jeszcze możliwe? Kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, posiłkując się kredytem hipotecznym. Cena transakcyjna zł. Chcemy dostać kredyt na 100% poniesionych kosztów związanych z zakupem nieruchomości. Niezależne Doradztwo Finansowe

26 LTC100% czy jeszcze możliwe? Nasze koszty Cena jaką trzeba zapłacić za nieruchomość zł. Podatek 5000 zł. Notariusz ~2500 zł. Koszty związane z uruchomieniem kredytu ~5000 zł. Inne (wg uznania) ~2500 zł Suma powyższych kosztów ~ zł Niezależne Doradztwo Finansowe

27 LTC100% czy jeszcze możliwe? LTC = dług koszty = zł zł = ~85% Niezależne Doradztwo Finansowe

28 Jak uzyskać LTC100%? - Niezależny Doradca Finansowy

29 skuteczne sposoby dodatkowe zabezpieczenie wartość rynkowa wirtualny zadatek remont wykończenie Niezależne Doradztwo Finansowe

30 dodatkowe zabezpieczenie - Niezależny Doradca Finansowy

31 dodatkowe zabezpieczenie Inna nieruchomość Mieszkanie Dom Działka Niezależne Doradztwo Finansowe

32 dodatkowe zabezpieczenie Do naszego przykładu dodajemy dodatkowe zabezpieczenie w postaci innego mieszkania o wartości zł. Suma wszystkich zabezpieczeń = zł LTC = dług koszty = zł zł = 100% Niezależne Doradztwo Finansowe

33 dodatkowe zabezpieczenie gdzie jest granica? bank zgodzi się udzielić na cel dodatkowy, kwotę do 25% od ceny transakcyjnej % = LTC = dług koszty = zł zł = ~108% Niezależne Doradztwo Finansowe

34 wartość rynkowa - Niezależny Doradca Finansowy

35 wartość rynkowa cena transakcyjna = zł wartość rynkowa = zł maksymalna kwota kredytu: % = ~ zł LTC = dług koszty = zł zł = ~94% Niezależne Doradztwo Finansowe

36 wartość rynkowa gdzie jest granica? wartość rynkowa oparta na metodzie porównawczej porównanie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy w których bankach? PKO BP, Alior, Millennium, ING Niezależne Doradztwo Finansowe

37 wirtualny zadatek - Niezależny Doradca Finansowy

38 przykład nr 1 wirtualny zadatek cena transakcyjna = zł wysokość zadatku = 10% = zł maksymalna kwota kredytu: % = ~ zł LTC = dług koszty = zł zł = ~85% Niezależne Doradztwo Finansowe

39 przykład nr 2 wirtualny zadatek cena transakcyjna = zł wysokość zadatku = 10% = 29444,4 zł maksymalna kwota kredytu: % = ~ zł LTC = dług koszty = zł zł = ~100% Niezależne Doradztwo Finansowe

40 remont / wykończenie - Niezależny Doradca Finansowy

41 przykład nr 1 remont / wykończenie cena transakcyjna = zł wysokość zadatku = 10% = zł maksymalna kwota kredytu: % = ~ zł LTC = dług koszty = zł zł = ~85% Niezależne Doradztwo Finansowe

42 przykład nr 2 remont / wykończenie cena transakcyjna zł wkład własny zł pcc/not/prow/inne zł kwota potrzebna na remont zł łączne koszty (bez wkł) zł Aby dostać powyższą sumę kredytu, musimy wnioskować o 327?????? 777 zł. Niezależne Doradztwo Finansowe

43 przykład nr 2 remont / wykończenie cena transakcyjna zł wkład własny zł pcc/not/prow/inne zł kwota potrzebna na remont zł łączne koszty (bez wkł) zł Aby dostać powyższą sumę kredytu, musimy wnioskować o zł. Niezależne Doradztwo Finansowe

44 kalkulator - Niezależny Doradca Finansowy

45 przykład nr 2 remont / wykończenie gdzie jest granica? przyszła wartość rynkowa oparta na metodzie porównawczej cena z m2 nie więcej niż 1490 zł sposób rozliczenia się z bankiem kosztorys Niezależne Doradztwo Finansowe

46 źródła dochodów a zdolność - Niezależny Doradca Finansowy

47 przykład kupujemy na kredyt nieruchomość nieruchomość mieszkanie 3 pokoje 4/5 pokoi 2 osoby w gsp mąż i żona brak zobowiązań finansowych kredyt w PLN 30 lat wysokość kredytu zł Niezależne Doradztwo Finansowe

48 koszty gsp domowego 1 osoba 1000 zł 2 osoby 1200 zł następne +200 zł/os łączne koszty miesięczne = 1200 zł Niezależne Doradztwo Finansowe

49 koszty gsp domowego Posiadasz inne zobowiązania finansowe? kredyt w PLN cała rata kredyt w wal. obcej 150% całej raty/pln limit / k. kredytowa 5% limitu następna os w gsp +200 zł/os alimenty całość Twoje łączne koszty miesięczne =? zł Niezależne Doradztwo Finansowe

50 plan działania cel zł źródło dochodów Niezależne Doradztwo Finansowe

51 plan działania cel zł źródło dochodów Niezależne Doradztwo Finansowe

52 źródła dochodów umowa o pracę umowa zlecenie umowa o dzieło wynajem nieruchomości działalność gospodarcza - Niezależny Doradca Finansowy

53 kryteria wyboru banków LTC jak największe okres kredytowania jak najdłuższy rozliczenie z remontu jak najprostsze brak crossell u o ile to możliwe najniższa marża kredytowa - Niezależny Doradca Finansowy

54 kryteria wyboru banków - Niezależny Doradca Finansowy

55 kryteria wyboru banków umowa o pracę umowa zlecenie działalność wynajem* Alior ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ING ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł mbank ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł PKO BP ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł *tylko jako dochód wspomagający - Niezależny Doradca Finansowy

56 zdolność kredytowa jaką ma cenę? - Niezależny Doradca Finansowy

57 zdolność kredytowa jaką ma cenę? całkowity koszt uzyskania zdolności kredytowej w zależności od źródła dochodów umowa o pracę umowa zlecenie/dzieło wynajem nieruchomości działalność gospodarcza - Niezależny Doradca Finansowy

58 zdolność kredytowa jaką ma cenę? umowa o pracę dochód netto 5000,00 zł dochód brutto 7081,001 zł pracownik łącznie 2081,00 zł pracodawca 961,11 zł skł emerytalna 460,27 zł skł rentowa 136,66 zł skł wypadkowa 173,48 zł skł fundusz pracy 7,08 zł skł FGŚP pracodawca łącznie zł łączny koszt uzyskania dochodu 3549,60 zł ( ,60) łączny koszt zdolności kred 21297,6 zł (6 * 3549,60) prosty wzór? kwota netto / 0,5848 kwota netto

59 zdolność kredytowa jaką ma cenę? umowa zlecenie / o dzieło dochód netto 6000,00 zł dochód brutto 8243,35 zł pracownik łącznie 2243,35 zł pracodawca 804,55 zł ubezpieczenie Emerytalne 535,82 zł ubezpieczenie Rentowe 159,10 zł ubezpieczenie Wypadkowe 201,96 zł ubezpieczenie na Fundusz Pracy 8,24 zł ubezpieczenie na FGŚP pracodawca łącznie 1709,67 zł łączny koszt uzyskania doch 3953,02 zł łączny koszt zdolności kred 47436,24 zł (12 * 3953,02) prosty wzór? kwota netto / 0,6028 kwota netto

60 zdolność kredytowa jaką ma cenę? wynajem nieruchomości na ryczałcie dochód netto 2500,00 zł dochód brutto 2732,24 zł koszty uzyskania dochodu 8,5% od kwoty brutto koszt łącznie 232,24 zł łączny koszt uzyskania doch 232,24 zł łączny koszt zdolności kred 2786,88 zł (12 * 232,24) prosty wzór? kwota netto / 0,915 kwota netto

61 zdolność kredytowa jaką ma cenę? wynajem nieruchomości na zasadach ogólnych dochód netto 2500,00 zł dochód brutto 3048,78 zł koszty uzyskania dochodu 18% od kwoty brutto koszt łącznie 548,78 zł kwota wolna od podatku 3091 zł łączny koszt zdolności kred 6028,98 zł (12 * 3048, )*18% prosty wzór? kwota netto / 0,82 kwota netto

62 zdolność kredytowa jaką ma cenę? wynajem nieruchomości / dział. gospodarcza dochód netto 5000,00 zł dochód brutto 6097,56 zł koszty uzyskania dochodu 18% od kwoty brutto ZUS 1095,37 zł księgowość 200 zł koszt łącznie 2192,93 zł kwota wolna od podatku 3091 zł łączny koszt zdolności kred ,79 zł (12 * 6097, ) * 18% + 12 * 1095, * 200

63 zdolność kredytowa jaką ma cenę? podsumowanie umowa o pracę umowa zlecenie / dzieło wynajem nieruchomości na ryczałcie wynajem nier. na zas. ogólnych wynajem nier. / dział. gospodarcza 21297,60 zł 47436,24 zł 2786,88 zł 6028,98 zł 28158,79 zł

64 zdolność kredytowa jaką ma cenę? kalkulatory płac znajdziesz pod tym adresem: Umowa o pracę Umowa o dzieło Umowa zlecenie - Niezależny Doradca Finansowy

65 Inwestujesz za kredyt? Na to zwróć szczególną uwagę! - Niezależny Doradca Finansowy