Finansowanie strukturalne nieruchomości oferowane przez PKO Bank Polski S.A. WARSZAWA 19 MARCA 2012 Przygotował: Edmund Cumber

Transkrypt

1 Finansowanie strukturalne nieruchomości oferowane przez PKO Bank Polski S.A. WARSZAWA 19 MARCA 2012 Przygotował: Edmund Cumber

2 Departament Finansowania Projektów Inwestycyjnych zajmuje się udzielaniem kredytów na budowę lub modernizację nieruchomości komercyjnych typu: biurowce, magazyny, galerie handlowe, hotele. Minimalna kwota kredytu w naszym departamencie to 50 mln PLN, mniejsze projekty finansują oddziały korporacyjne Banku. Wielkie projekty finansujemy kredytami konsorcjalnymi. Kredyty inwestycyjne na okres budowy i następnie spłaty w ciągu 10 do 15 lat. Możliwa spłata balonowa na koniec w wysokości 20 do 40%. Preferujemy kredyty w PLN, gdyż waluta, w tym EUR, jest droga ze względu na sytuację na rynkach europejskich. Marże dla kredytów walutowych muszą być o co najmniej 1 pkt. proc. wyższe niż w PLN. Waluta kredytu powinna być zgodna z walutą przychodów i z powyższych względów zachęcamy do stosowania w czynszach PLN. Magazyny, biurowce w mniejszych miastach, a nawet mniejsze galerie handlowe mogą być przykładem obiektów z czynszem w PLN. 2

3 Udział własny inwestora na poziomie nie niższym niż 25%, często wystarczająca jest wartość działki oraz nakładów poniesionych na prace przygotowawcze i projektowe obiektu. Ostateczny poziom wymaganego udziału własnego zależy od wielu czynników i waha się od 25% do 45% a nawet 50%; najwyższy udział własny w przypadku hoteli, gdzie nie mamy najemców płacących określony czynsz przez wiele lat i stąd duża niepewność co do poziomu przychodów, zwłaszcza w pierwszych latach po oddaniu do użytku. Okres amortyzacji kredytu nie powinien przekraczać 20 lat, akceptujemy spłaty annuitetowe. Projekcje finansowe dla projektu powinny zapewniać poziom wskaźnika pokrycia długu DSCR w wysokości 1,15 1,25 przez cały okres kredytowania za wyjątkiem ostatniego roku z ratą balonową. Niektóre banki żądają zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej Wibor/Euribor, my jesteśmy elastyczni, wiedząc, jak drogie to są instrumenty. 3

4 Jednym z warunków zawieszających wypłatę kredytu inwestycyjnego na nieruchomości komercyjne może być uzyskanie odpowiedniego poziomu najmu. Dążymy do tego, żeby wypłata kredytu była możliwa, gdy wskaźnik obsługi zadłużenia DSCR jest >1. W Warszawie, gdzie rynek jest najbardziej rozwinięty, możliwe jest finansowanie z naszej strony bardziej spekulacyjne, tzn. przy DSCR < 1, ale inne miasta raczej są wykluczone. Możliwe jest podwyższenie kwoty kredytu stosownie do jego rynkowej wartości (wycena dokonana przez specjalistyczną firmę) po ukończeniu budowy i wynajęciu obiektu. Umowy najmu na biura mogą być np. 5-letnie, ale gdy jest jeden najemca na cały budynek to preferujemy 10-letnią umowę. W galeriach umowy 3-5 letnie, ale najwięksi najemcy powinni być związani umową 10-letnią, dla magazynów umowy dłuższe niż 5 lat powinny być normą. Oceniamy proponowane stawki czynszu pod kątem ich długoterminowej racjonalności na danym rynku. Nie możemy ryzykować obniżenia stawek po zakończeniu pierwotnych umów najmu. 4

5 Kredytobiorcą powinna być spółka celowa, tzw. SPV, realizująca projekt i otrzymująca przychody z tytułu najmu, nie prowadząca innej działalności gospodarczej niż związana z daną nieruchomością. Oceniamy również sponsora, czyli jej właściciela, pod kątem doświadczenia branżowego, zdolności do wsparcia projektu w przypadku przekroczenia planowanych kosztów inwestycji, umiejętności pozyskania renomowanych najemców w przypadku bardziej spektakularnych projektów. W wyjątkowych przypadkach finansujemy spółki holdingowe, ale na krótsze okresy. Takie finansowanie pod bilans deweloperów jest obarczone dużym ryzykiem w przypadku wystąpienia kryzysu i znacznej przeceny aktywów. Emisje obligacji przez deweloperów w obecnych warunkach rynkowych trudne do uplasowania wśród inwestorów instytucjonalnych. Obecnie raczej niechętnie finansujemy zakup gruntów pod przyszłe, nieokreślone projekty. Uważamy, że grunty powinny być finansowane z kapitału firm deweloperskich. 5

6 Inwestycje modernizacyjne również finansujemy w naszym banku, o ile istnieje możliwość pierwszorzędnego zabezpieczenia kredytu bankowego hipoteką i/lub przelewem z umów najmu. W przypadku, gdy jest inny bank finansujący daną nieruchomość, możemy rozważyć zrefinansowanie tego banku wraz z udzieleniem dodatkowego kredytu na potrzebną modernizację obiektu. Kredyty na modernizację będą miały raczej krótszy okres spłaty niż na nowy obiekt. Bank korzysta z doradców technicznych nadzorujących w jego imieniu budowę, w tym dotrzymywanie harmonogramu i budżetu inwestycji. W razie problemów potwierdzonych raportem doradcy bank może wstrzymać finansowanie. 6

7 Wysokość marży i prowizji jest indywidualnie negocjowana przez Bank z każdym klientem korporacyjnym. Oprocentowanie jest sumą Wiboru (ewentualnie Euribor lub Libor dla odpowiedniej waluty) dla 1 lub 3 miesięcy oraz marży. Prowizje: przygotowawcza oraz od zaangażowania. Standardowe zabezpieczenia: hipoteka, przelew praw z umów najmu, polis ubezpieczeniowych, kontraktu budowlanego. W bardziej nietypowych projektach możemy żądać, aby sponsor dał gwarancję ukończenia projektu i pokrycia nieprzewidzianych kosztów ponad założony budżet. 7

8 Osoby do kontaktu w Departamencie Finansowania Projektów Inwestycyjnych: Dyrektor Ilona Wołyniec Zastępcy dyrektora: Edmund Cumber, Bogdan Palinowski, Allan Wodzyński Tel Fax Mail: dfp@pkobp.pl 8