Załatwianie spraw z zakresu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Transkrypt

1 Załatwianie spraw z zakresu zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych 1. Co należy zrobić Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. 2. Opłaty Nie występują. 3. Realizacja 1. NIERUCHOMOŚCI NABYTE LUB WYBUDOWANE PO 1 STYCZNIA 2009 R. Istotną zmianą, jaka weszła w życie 1 stycznia 2009 r., jest likwidacja tzw. ulgi meldunkowej. W jej miejsce pojawiło się nowe zwolnienie - tzw. ulga mieszkaniowa. Bez zmian natomiast pozostają regulacje dotyczące zasad ustalania dochodu do opodatkowania oraz wysokość podatku (19% dochodu). Nowa ulga mieszkaniowa Wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od daty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, 2) wydatki poniesione na:

2 a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na własne cele mieszkaniowe, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytów określonych w lit. a i b, - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, 3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a). Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na: 1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub 2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne. W przypadku gdy kredyt (pożyczka), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż związane z celami mieszkaniowymi, zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki) związanych z celami mieszkaniowymi. Uwaga: Przepisy dotyczące zwolnienia nie mają zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, którymi sfinansowane zostały wydatki uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem

3 dochodowym. Zeznanie roczne PIT-39 Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia, należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39), w którym Podatnik obowiązany jest wykazać: - dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub - dochody, które są zwolnione ze względu na ulgę mieszkaniową. Zeznanie obejmuje dochody zwolnione z opodatkowania, niezależnie od tego czy wydatki na cele mieszkaniowe już zostały poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też zostaną poniesione dopiero po złożeniu zeznania tj. w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym Podatnik uzyskał przychód. 2. W PRZYPADKU, GDY DOKONYWANA JEST SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NABYTEJ LUB WYBUDOWANEJ W OKRESIE OD 1 STYCZNIA 2007 R. DO 31 GRUDNIA 2008 R. Przychód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Aby obliczyć dochód (podstawę opodatkowania), podatnik powinien ustalić przychód i koszty uzyskania oraz sprawdzić, czy nie zostały dokonane od nieruchomości odpisy amortyzacyjne. Przychodem jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli sprzedający nalicza VAT, przychodem jest cena netto. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się między innymi: - opłatę notarialną; - opłatę skarbową; - opłatę sądową; - koszty pośrednika obrotu nieruchomościami, w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. Kosztem nie będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż ponosi go zawsze nabywca. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły ich wartość, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (koszty

4 podwyższane co roku o stopień inflacji). Podstawą opodatkowania jest - dochód stanowiący różnicę pomiędzy ww. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a ww. kosztami - powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych liniowo, czy to w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu lub leasingu (powiększamy również o odpisy, które nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu, ale zostały dokonane). Od podstawy opodatkowania obliczany jest zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19%. Na przykład: Osoba fizyczna zakupiła działkę za 10'000 zł po dniu 31 grudnia 2006 roku. Po pół roku sprzedała ją za 18'000 zł. Zapłaciła 2'500 zł różnych kosztów sprzedaży. Podstawa opodatkowania wyniesie 18'000 zł - 2'500 zł - 10'000 zł = 5'500 zł. Od sprzedaży zapłaci ona podatek dochodowy 19% x 5'500 zł czyli 1'045 zł. Zryczałtowany podatek dochodowy wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 i wpłaca do urzędu skarbowego w terminie złożenia tego zeznania (np. do 30 kwietnia 2008r. od sprzedaży w roku 2007). Jeżeli podatnik nie posiada dochodów, dla których powinien takie zeznanie złożyć, to ma obowiązek złożyć zeznanie (np. PIT-36) wyłącznie dla określenia zryczałtowanego 19% podatku dochodowego od zbycia nieruchomości i wpłacić podatek należny. Uwaga! Urząd ustala cenę Jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej 3. ULGA MELDUNKOWA Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku PIT są przychody uzyskane o odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku lub lokalu na pobyt przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Ze zwolnienia tego zbywca może skorzystać pod warunkiem, że był zameldowany w zbywanym lokalu lub budynku mieszkalnym przez 12 miesięcy i we właściwym urzędzie skarbowym złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Oświadczenie to należy złożyć w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie WPŁATA PODATKU W przypadku Urzędu Skarbowego w Sierpcu wpłata podatku dochodowego winna być dokonana na rachunek numer NBP O/Okręgowy Warszawa. Jeżeli podatnik opóźnia się z wpłatą podatku, zobowiązany jest zapłacić odsetki za zwłokę. 4. Przysługujące prawa Strona ma prawo czynnie uczestniczyć w postępowaniu podatkowym, - przeglądać akta sprawy oraz sporządzać z nich notatki, kopie lub odpisy, - żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, - wypowiedzieć się w sprawie zebranego materiału dowodowego,

5 - dołączyć dokumenty mające znaczenie dla sprawy. - wnieść odwołanie do organu wyższej instancji od decyzji określającej zobowiązanie podatkowe. 5. Podstawa Prawa 1. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. poz. 613), 2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity z 2012 r. Dz. U., poz. 361 z późniejszymi zmianami),