OODPOWIEDZI NA PYTANIA WŁAŚCICIELI PRAW DO LOKALI W SPRAWIE PRZEKSZTAŁCENIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI NEHRU.

Transkrypt

1 Warszawa. dn r. OODPOWIEDZI NA PYTANIA WŁAŚCICIELI PRAW DO LOKALI W SPRAWIE PRZEKSZTAŁCENIA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI NEHRU. Pytanie 1. Proszę o podanie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu Spółdzielni w roku 2014, 2015, 2016 oraz za 2017 (w przypadku tej ostatniej proszę o podanie stawki wskazanej przez miasto). Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu dla nieruchomości Nehru, w części przypadającej na lokale niewyodrębnione, wynosiły następująco: 2014 r. - 0,59 zł/m r. - 0,59 zł/m r. - 0,59 zł/m r. 1,18 zł/m 2 Pytanie 2. Proszę o podanie stawki rocznej opłaty z tyt. własności gruntu - jaka ona byłaby np. w 2014, 2015, 2016, 2017; przy założeniu że spółdzielnia byłaby właścicielem gruntu? Chodzi tutaj o wykazanie dysproporcji w stawkach. Z tytułu własności gruntu nie wnosi się opłat, tak jak ma to miejsce w przypadku wieczystego użytkowania gruntu. Pytanie 3. Czy ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewiduje możliwość rozłożenia na raty opłaty wykupu? Opłatę za przekształcenie wnosi się jednorazowo, może być również rozłożona na raty na okres nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. Na pisemny wniosek ubiegającego się o przekształcenie opłata może być rozłożona na raty na okres krótszy niż 10 lat. Jest to ustawowe uprawnienie wnioskodawcy, niezależne od uznania urzędu. W przypadku rozłożenia na raty, pozostała do spłaty należność waloryzowana jest corocznie wskaźnikiem równym stopie redyskonta weksli NBP, która obecnie wynosi 1,75%, ale jest to wartość zmienna. W okresie od 2012 do 2017 roku zawierała się w przedziale 5,00% - 1,75%. Wierzytelności rozłożone na raty zabezpieczane są hipoteką przymusową, w ten sposób że kwota opłaty wpisywana jest w całości do każdej hipoteki. Może to rodzić problemy w obrocie lokalami, gdyż nie wiadomo jak tego rodzaju obciążenie traktowane będzie przez banki udzielające kredytu potencjalnym nabywcom. Wykreślenie hipoteki przymusowej następuje dopiero po zapłacie ostatniej raty. Sprzedaż lokalu w okresie 5 lat od przekształcenia wieczystego użytkowania we własność może dodatkowo rodzić konieczność zwrotu bonifikaty. 1

2 Pytanie 4. Proszę o wskazanie przykładowej symulacji; ile wynosiłaby opłata roczna z tytułu wykupu przy rozłożeniu jej na np. 5 i 10 lat, oraz ile może wynosić przykładowy podatek za użytkowanie wieczyste za 2017, 2018, 2019 przy założeniu ze wartość 1 m2 to 2500 zł, a spółdzielnia nie złożyła wniosku w terminie. Nie jest możliwe precyzyjne określenie jak byłaby opłata roczna z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, w przypadku rozłożenia jej płatności na 5 lub 10 lat, z uwagi na fakt że nie znane są wielkości stopy redyskonta weksli NBP w tym okresie. W przypadku wieczystego użytkowania gruntu wysokość opłat jednostkowych obciążających właścicieli lokali nieruchomości Nehru przy ul. Melomanów, przy założeniu wartości gruntu zł/m2 wynosiłaby: 2017 r. 1,18 zł/m 2 pow. użytkowej lokalu, 2018 r. 1,56 zł/m 2 pow. użytkowej lokalu, 2019 r. 1,93 zł/m 2 pow. użytkowej lokalu. Z uwagi na fakt, że wycena gruntu w nieruchomości Nehru zł/m2 przekracza dotychczasową jego wycenę o ponad 100% podwyżka opłat z tytułu wieczystego została rozłożona, zgodnie z obowiązującymi przepisami, na 3 lata. Pytanie 5. W tym miejscu rodzi się pytanie, czy opłata 2500 zł za 1m2 jest stałą czy może ulec zmianie oraz czy kwota bonifikaty; kwota 5 % wykupu może ulec zmianie w późniejszych latach? Mam na myśli kwotę po wydaniu korzystnej decyzji? Opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu ustalona przez m. st. Warszawy w oparciu o wartość gruntu oszacowaną na zł/m2 może ulegać zmianie w wyniku dalszego wzrostu wartości nieruchomości gruntowych. Na podstawie obowiązujących przepisów m. st. Warszawy uprawnione jest do kolejnych przeszacowań wartości gruntów co 3 lata. W aktualnej sytuacji, po roku 2019 nie powinno to jednak mieć miejsca z uwagi na fakt, że w przygotowaniu jest projekt rządowy ustawy o przekształceniu wieczystego użytkowania we własność z mocy prawa. Zgodnie z projektem ustawy osoby fizyczne posiadające mieszkania czy domy na samorządowych gruntach zobligowane będą wnosić opłatę przekształceniową w wysokości 20 dotychczasowych opłat z tytułu użytkowania (uiszczanych do 31 marca każdego roku). Opłata ta będzie rozłożona na 20 lat. Wejście w życie procedowanego obecnie projektu ustawy określi termin, w którym możliwe będzie skorzystanie z 95% bonifikaty wprowadzonej uchwałą Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017. Pytanie 6. Czy obecna stawka za 1 m 2 została zakwestionowana, a jeżeli tak, to na jakim etapie jest postępowanie oraz w jakim czasie można spodziewać się rozstrzygnięcia. szacunkowo ile czeka się w SKO na rozstrzygnięcie. 2

3 SBM Ec Siekierki odwołała się od wyceny wartości gruntu nieruchomości Nehru oszacowanej przez m. st. Warszawy na zł/m2 do SKO (Samorządowe Kolegium Odwoławcze). W skali Warszawy ogólną ilość tego rodzaju odwołań złożonych do SKO szacuje się na blisko 30 tys. tak więc nie jesteśmy w stanie określić kiedy nastąpi rozstrzygnięcie. Należy też dodać, że od orzeczenia SKO każdej ze stron (tj. spółdzielni i miastu) przysługuje odwołanie do sądu co dodatkowo znacznie wydłuża okres ostatecznego rozstrzygnięcia. Od decyzji m. st. Warszawy odwołania składali także właściciele lokali wyodrębnionych, korzystając z pomocy SBM Ec Siekierki i sporządzonego przez Spółdzielnię kontroperatu szacunkowego. Niektórzy z nich uzyskali rozstrzygnięcie SKO ustalające wartość gruntu na zł/m2. Nie wiadomym jest jednak czy m. st. Warszawy nie odwoła się od tych orzeczeń do sądu. Pytanie 7. Jak dotychczas wyglądała kwestia opłaty za użytkowanie wieczyste; każdy miesięcznie płacił kwotę stanowiącą równowartość jego udziału? Czy też było to płacone z zasobów spółdzielni? Opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu uiszczana jest jednorazowo, w terminie do 31 marca każdego roku. Spółdzielnia, w stosunku do lokali innych niż wyodrębnione, uiszczała opłatę, która obciążała właścicieli lokali w comiesięcznych opłatach za ich użytkowanie. Roczny wymiar tej opłaty dzielony jest przez ogólną powierzchnię użytkową i 12 miesięcy dając jednostkowe obciążenie w złotych na 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Pytanie 8. Jakie korzyści niesie wkup gruntu. Czy to oznacza, że czynsz /jego składowe/ ulegnie zmniejszeniu, czy też oznaczoną kwotę będzie można przekazać na inne cele? jeżeli tak to np. na jakie? bo nie chodzi tutaj o lokatę środków. W przypadku przedmiotowego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntów zachodzi konieczność uiszczenia opłaty za przekształcenie. Po jej całkowitej spłacie z opłat za użytkowanie lokali znika składnik wieczyste użytkowanie gruntów. Pytanie 9. Czy stawka za 1 m2 dla dzierżawy gruntu mieszkaniowego jest inna niż dla handlowo - usługowego? W przypadku nieruchomości Nehru wszystkie budynki mają status budynków mieszkalnych, gdyż jest to dominująca ich funkcja. W związku z tym opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntów obciąża wszystkie typy lokali w takiej samej wysokości. 3

4 Pytanie 10. Spodziewamy się nowej ustawy, która jak wskazano będzie mniej korzystna od obecnego prawa, a zatem czy czas nie nagli? Nie jest znany termin wejścia w życie rządowego projektu ustawy, który początkowo planowany był na 1 stycznia 2017 roku. Według brzemienia tego projektu wnioski o przekształcenie z bonifikatą wprowadzoną uchwałą Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017 mogłyby być składane do 31 grudnia 2018 roku. Ponieważ prace nad projektem ustawy opóźniają się termin ten powinien również ulec wydłużeniu. Rada Nadzorcza i Zarząd SBM Ec Siekierki planują złożenie wniosków na początku października br. Są one obecnie w przygotowaniu. Pytanie 11. Czy wejście w życie spodziewanej ustawy negatywnie wpłynie na postępowanie o przekształceniu? Dla lokali mieszkalnych korzystniejsze są obecne warunki przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu w oparciu o bonifikatę wynikającą z uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017. Uchwała ta nie przewiduje jednak żadnej bonifikaty dla lokali użytkowych, tak więc dla nich bardziej korzystna jest projektowana ustawa rządowa. Pytanie 12. Czy można złożyć wniosek o przekształcenia, a następnie ewentualnie wniosek o zawieszenie postępowania do czasu ustalenia wartości gruntu przez SKO? Taki sposób postępowania jest możliwy. Zgodnie art. 4 ust. 13 ustawy, jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Przepis ten należy odczytywać jako wiążący dla organu, bo w jego treści użyto wyrazów przyjmuje się, a nie można przyjąć. Zatem w sytuacji, gdy postępowanie przed Kolegium/Sądem dotyczy aktualizacji opłat dokonanej w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku, należy liczyć się z możliwością zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do czasu rozpoznania sprawy przez SKO lub Sąd. Pytanie 13. Czy do złożenia wniosku przez spółdzielnie wymagana jest zgoda członków; czy ta decyzja musi być poddana pod głosowanie? Wniosek o przekształcenie może być złożony przez współużytkownika wieczystego, gdy wielkość jego udziałów w tym prawie przekracza 50%. Jeżeli warunek ten nie jest spełniony 4

5 to wniosek może być złożony przez grupę współużytkowników wieczystych, których zsumowane udziały przekraczają 50%. Odpowiedni przepis ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości podano poniżej. Art W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że SBM Ec Siekierki może złożyć wnioski o przekształcenie samodzielnie. Oczekujemy jednakże na opinie naszych Członków, gdyż jak zawsze bierzemy pod uwagę Państwa stanowisko. Pytanie 14. Powołana ustawa mówi o przekształceniu własności gruntu; a zatem, z jakiego przepisu/orzeczenia wynika, że fakt zarejestrowanej działalności w lokalu ma negatywny wpływ na bonifikatę? Kwestia prowadzenia działalności gospodarczej zarejestrowanej w lokalu mieszkalnym pozostaje ciągle kwestią analizy Urzędu m. st. Warszawy. W sytuacji umożliwienia udzielenia bonifikaty od opłat za przekształcenie właścicielom lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza jak również które pozostają przedmiotem umów najmu (a więc właścicielom będącym przedsiębiorcami na gruncie przepisów prawa UE), szczególnie istotnym zagadnieniem jest pomoc publiczna. Zgodnie z art. 5a przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Zagadnienia stosowania pomocy publicznej mają szczególnie złożony charakter. Przepisy prawa europejskiego nie regulują warunków udzielania pomocy w formie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, czy tez udzielenia bonifikaty od opłaty z tego tytułu. Dlatego też jedyną dopuszczalną formą udzielenia pomocy bez notyfikacji KE jest udzielenie pomocy de minimis (nie może przekroczyć Euro brutto dla jednego podmiotu w ciągu 3 lat podatkowych). Kwestia pomocy publicznej musi być przedmiotem odrębnej analizy w każdym przypadku rozpatrywania wniosku Pytanie 15. Z jakiego przepisu, wynika, że status lokalu użytkowego ma negatywny wpływ na opłatę. W tym miejscu wskazać wypada, że akt prawa miejscowego przewiduje upust z tytułu 5

6 przekształcenia prawa własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i garażami. Przesądzają o tym zapisy uchwały nr l/1217/2017 Rady M. St. Warszawy, których brzmienie jest następujące: Wyraża się zgodę na udzielenie 95% bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. 2. Wyraża się zgodę na udzielenie 99% bonifikaty osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym, które wniosły opłatę za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego, od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. 2. W przypadku przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne, bonifikata, o której mowa w 1, będzie przysługiwała proporcjonalnie do stosunku powierzchni lokali mieszkalnych i garażowych do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości. Pytanie 16. W świetle powyższego jawi się pytanie, czy na terenie spółdzielni usytuowane są inne budynki niż budynki mieszkalne; czy na terenie gruntu w Księdze Wieczystej wpisane są budynki usługowe, handlowe? W przypadku nieruchomości Nehru wszystkie budynki mają status budynków mieszkalnych, gdyż jest to dominująca ich funkcja. Pytanie 17. Co jest korzystniejsze dla członków spółdzielni; użytkowanie czy własność z punktu widzenia kosztów. Dla lokali mieszkalnych korzystniejsze są obecne warunki przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu w oparciu o bonifikatę wynikającą z uchwały Rady m.st. Warszawy nr L/1217/2017. Uchwała ta nie przewiduje jednak żadnej bonifikaty dla lokali użytkowych, tak więc dla nich bardziej korzystna jest projektowana ustawa rządowa. Pytanie 18. W piśmie wskazali państwo, że zgłoszenie sprzeciwu chociażby przez 1 osobę zblokuje proces przekształcenia. Co to znaczy wydanie negatywnej decyzji? Czy nie jest tak, że dla pozytywnego rozpoznania wniosku wymaganym jest 50 % udziału w gruncie. Dopiero wycofanie się chociażby jednego z tych 50% może skutkować zawieszeniem postępowania z uwagi na brak zgody wymaganego minimum w udziałach? 6

7 Tak jak zaznaczyliśmy w piśmie uprawnienie do złożenia sprzeciwu w sprawie przekształcenia przysługuje każdemu z właścicieli lokalu wyodrębnionego, co skutkuje zawieszeniem postępowania. Odpowiedni przepis ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości podano poniżej. Art W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Pytanie 19. Jaki procent udziałów w gruncie posiadają lokale usługowe i jak to wpłynie na kwotę bonifikaty. Udział lokali użytkowych, w przypadku nieruchomości Nehru, jest stosunkowo wysoki. Wynika on ze struktury powierzchni, która przedstawia się dla całej nieruchomości następująco: powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych ,29 m 2 powierzchnia użytkowa lokali użytkowych ,81 m 2 powierzchnia garaży - 309,20 m 2 Powierzchnie aktualnie stanowiące zasoby Spółdzielni (bez lokali wyodrębnionych) wynoszą wg stanu na r.: powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych ,00 m 2 powierzchnia użytkowa lokali użytkowych ,76 m 2 - powierzchnia garaży - 295,66 m 2 Istnienie w danej nieruchomości lokali użytkowych wpływa negatywnie na kwotę bonifikaty, gdyż nie są one nią objęte. Właściwe wyliczenia można by jednak przeprowadzić dopiero po ostatecznym określeniu wartości jednostkowej gruntu, która będzie przyjęta dla ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie. Zarząd SBM Ec Siekierki 7