Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym

Transkrypt

1 Bogumiła Załęska-Świątkiewicz adwokat (Wrocław) Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym Nieruchomości zabudowane i niezabudowane - a przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy - będące własnością Skarbu Państwa lub gminy, którymi obrót odbywa się na zasadach określonych przepisami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i przepisami wykonawczymi do tej ustawy - mogą być przekazywane na własność lub w użytkowanie wieczyste innym osobom prawnym bądź fizycznym w zasadzie w drodze przetargu. 1 Odstępstwo od tej zasady, a zatem możliwość zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym, przepisy przewidują jedynie w przypadkach ściśle określonych rozporządzeniem wykonawczym. 2 Powołany przepis rozporządzenia wykonawczego nie zawiera słownego katalogu przypadków, w których zbycie może nastąpić w trybie bezprzetargowym, a powołuje jedynie odpowiednie artykuły ustawy i odsyła w tym zakresie do ich treści. W związku z tym przepisy są mało czytelne, tym bardziej, iż odesłanie nie wyczerpuje wszystkich przypadków trybu bezprzetargowego, wynikających z treści ustawy i noweli wrześniowej z 1990 r. do ustawy (np. zbycie garażu z gruntem, na którym jest on położony). Powołane przepisy zezwalają na zastosowanie drogi bezprzetargowej dla zbycia nieruchomości, w następujących sytuacjach: 1) gdy zbycie następuje pomiędzy Skarbem Państwa a gminą lub pomiędzy gminami (art. 4 ust. 2 ustawy); 2) gdy zbycie następuje na rzecz osób prawnych lub osób fizycznych, które prowadzą niezarobkową działalność charytatyw- 9

2 REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. ną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową i wychowawczą oraz sportowo-turystyczną (art. 4 ust. 6 ustawy); 3) gdy zbycie następuje na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innych zrównanych z nimi przedstawicielstw i instytucji - przy czym obowiązuje tu zasada wzajemności w stosunkach międzynarodowych (art. 4 ust. 7 ustawy); 4) gdy zbycie następuje w drodze zamiany gruntów z osobami prawnymi lub fizycznymi (art. 4 ust. 9 ustawy); 5) w razie sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu (art. 6 ustawy), przy czym z wnioskiem o sprzedaż może wystąpić użytkownik wieczysty, zarząd gminy lub rejonowy organ rządowej administracji ogólnej; 6) gdy zbycie następuje na rzecz dotychczasowego najemcy lub dzierżawcy albo wskazanej przez niego osoby bliskiej, stale z nim zamieszkującej (art. 21 ust. 7 ustawy); 7) gdy zbycie następuje na rzecz byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców (art. 23 ust. 4 ustawy); 8) w przypadku, gdy sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nie doszło do skutku w drodze przetargu (art. 24 ust. 3 ustawy); 9) gdy zbycie następuje na rzecz osoby, która w wyniku przeprowadzonego wywłaszczenia otrzymuje tę nieruchomość tytułem odszkodowania, jako nieruchomość zamienną (art. 61 ustawy); 10) w przypadku zwrotu poprzedniemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna, na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (art. 69 ustawy); 11) gdy zbycie następuje na rzecz posiadaczy gruntów, którzy w dniu 1 sierpnia 1988 r. nie legitymowali się dokumentami o przekazaniu im gruntów, wydanymi w formie prawem przewidzianej (art. 80 ust. 2 ustawy); 12) gdy zbycie nieruchomości następuje w drodze zwrotu dawnemu właścicielowi lub jego następcy prawnemu budynków (grunty w użytkowanie wieczyste), przejętych uprzednio przez Skarb Państwa na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. 3 (dotyczyło również obiektów sakralnych) - art. 82 ust. 2 ustawy; 10

3 Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym 13) gdy zbycie następuje na rzecz poprzedniego właściciela (lub jego następcy prawnego), w ramach odszkodowania za przejęte na własność Państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r. domy jednorodzinne i działki, które przed dniem wejścia w życie dekretu z r. mogły być przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne (art. 83 ust. 2 ustawy); 14) gdy zbycie następuje na rzecz związków wyznaniowych, w pierwszym rzędzie Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego, w ramach zwrotu poszczególnych obiektów lub ich części, znajdujących się na nieruchomościach przejętych uprzednio przez Państwo, w trybie ustawy z dnia 4 lipca 1947 r. w spr. zmiany dekretu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 15 listopada 1936 r. o stosunku Państwa do Kościoła Ewangelicko- Augsburskiego w Rzeczypospolitej Polskiej 4 (art. 88 ust. 1 ustawy). Nadto - poza katalogiem wynikłym z treści 4 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego z 16 lipca 1991 r. do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - w trybie bezprzetargowym następuje zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy na rzecz: a) inwestora, który uzyskał decyzję lokalizacyjną przed 5 grudnia 1990 r. (tj. datą wejścia w życie noweli z dnia 29 września 1990 r. 5 do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości); b) właściciela garażu, który nabył nieodpłatnie garaż na zasadach określonych w art. 8 noweli z r. do ustawy o gospodarce gruntami. Zbycie dotyczy gruntu pod garażem, który przekazuje się mu w użytkowanie wieczyste, w trybie bezprzetargowym (por. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości); c) spółdzielni - ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego; 6 d) właściciela lub użytkownika wieczystego - dla poprawienia warunków zagospodarowania już posiadanej działki - co do części przyległego gruntu, z którego nie można utworzyć odrębnej działki budowlanej. 7 Przepisy przyjmują zasadę, w myśl której przekazywanie nieruchomości Skarbu Państwa bądź gminy na własność lub w inne 11

4 REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. formy władania osobom fizycznym, prawnym i innym jednostkom organizacyjnym powinno odbywać się w sposób jaw- ny- Stąd też przepisy przewidują obowiązek publicznego ogłaszania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub przekazania w innych, przewidzianych prawem formach. Wykaz taki, sporządzony przez właściwy organ (rejonowy organ rządowej administracji ogólnej - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub zarząd gminy - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy), podaje się do publicznej wiadomości, przez wywieszenie na okres 6 tygodni w siedzibie właściwego organu (rejonowego lub zarządu gminy). W wykazie zamieszcza się wszystkie nieruchomości przeznaczone do sprzedaży i przekazania w innych formach - niezależnie od tego czy zbycie nastąpi w drodze przetargu, czy też w drodze bezprzetargowej. Przy zbyciu w drodze bezprzetargowej, w wykazie podaje się termin, po upływie którego wymieniona w wykazie cena przestaje obowiązywać. Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości, zawiadamia się odrębnym pismem o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie nabycia. 8 W razie zbywania nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę ustala się przy zastosowaniu następujących zasad: 1) Cena nieruchomości, nabywanej przez osobę mającą pierwszeństwo nabycia, równa jest cenie wywoławczej, jaka zostałaby ustalona, gdyby nieruchomość była zbywana w drodze przetargu. W aktualnym stanie prawnym cena wywoławcza powinna odpowiadać wartości nieruchomości określonej przez biegłego z listy wojewódzkiej 9 lub inne osoby, posiadające uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości. Przy ustalaniu wartości gruntów uwzględnia się aktualne ceny rynkowe gruntów, nakłady dokonane przez właściciela na ich ulepszenie, funkcje wyznaczone gruntom w planach zagospodarowania przestrzennego, położenie i stopień wypo- 12

5 Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym sażenia w urządzenia komunalne, energetyczne i gazowe, a także stan zagospodarowania tych gruntów. Ustalając wartość budynków, innych urządzeń i lokali, przyjmuje się koszty ich odtworzenia, pomniejszone o stopień zużycia. Wartość budynków i innych urządzeń, przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji, ustala się według wartości materiałów po rozbiórkowych. Obowiązuje zasada, iż cena nieruchomości winna odpowiadać jej wartości. 10 2) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej przez osoby prowadzące niezarobkową działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą oraz sportowo-turystyczną, ustalona jest w drodze rokowań, pomiędzy zbywcą i nabywcą. Cena taka może być obniżona aż do poziomu ceny symbolicznej.. 3) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej, na potrzeby placówek dyplomatycznych bądź urzędów konsularnych państw obcych, jak również przedstawicielstw i instytucji, zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów, jest ustalona na zasadach uwzględniających ceny nieruchomości wzajemnie udostępnionych polskim przedstawicielstwom i również może być ustalona na poziomie symbolicznej złotówki" czy dolara". 4) Cena nieruchomości, nabywanej w drodze bezprzetargowej - która to nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków - jest z mocy przepisów obniżana o 50 %. 11 Cena ta może być dalej obniżana (przez rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa bądź przez radę gminy w odniesieniu do gruntów gminy) aż do całkowitego zwolnienia od jej zapłaty. 12 Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się w formie opłat rocznych. Opłata pierwsza, płatna w chwili ustanowienia użytkowania na podstawie umowy notarialnej (por. art. 158 k.c.), 13 wynosi od 15 do 25 % ceny ustalonej w określony wyżej sposób. Opłaty roczne wynoszą 3 % ceny, z możliwością podwyższenia zarządzeniem wojewody lub uchwałą rady gminy. 14 Przepisy wykonawcze do ustawy przewidują obniżki opłat rocznych, z tytułu użytkowania wieczystego, w stosunku do okre- 13

6 REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. ślonych obiektów 15 (decyduje przeznaczenie na określony cel) lub osób 16 (kryterium dochodowości). O obniżce decyduje rejonowy organ rządowej administracji bądź zarząd gminy, gdy chodzi o grunty gminne. 17 W szczególności emeryci i renciści, których wyłącznym źródłem utrzymania jest emerytura lub renta, korzystają, jako użytkownicy wieczyści, z 50 % obniżki w opłatach. Aktualizacja ceny nieruchomości, oddanej w użytkowanie wieczyste, powoduje zmianę opłaty rocznej. Zmiana opłaty następuje w drodze oświadczenia organu. Regulacja prawna w tym zakresie jest na pewno kontrowersyjna. W przypadku sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, zapłata ceny sprzedaży może być, na wniosek nabywcy, rozłożona na raty roczne, płatne w okresie 10 lat. Roszczenia Skarbu Państwa lub gminy, w tym zakresie, podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Wysokość oprocentowania, z tytułu rozłożenia ceny na raty, określa umowa stron. Należy zauważyć, iż w obowiązującym stanie prawnym, cenę nieruchomości zbywanej osobom prawnym i fizycznym w trybie bezprzetargowym, ustala się w umowie sprzedaży lub przekazania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (forma aktu notarialnego). Zniesiono obowiązek ustalania tych cen, w drodze decyzji administracyjnych. Taka forma może powodować przymus po stronie nabywcy, w przypadku, gdy np. biegły zastosował nieprawidłowe współczynniki do wyceny bądź w inny sposób zawyżył wycenę, bacząc na interes np. gminy, bądź jej zły stan finansowy. Przypadki takie są znane w praktyce i prowadzą do sytuacji, w których organ (właściciel gruntu), wyznaczając termin zawarcia umowy osobie (w szczególności fizycznej) posiadającej pierwszeństwo nabycia, wymusza zapłatę wygórowanej ceny - pod rygorem rezygnacji z pierwszeństwa. 18 Wprawdzie nabywca ma możliwość dochodzenia swoich racji na drodze sądowej, jednakże ze względu na koszty i przewlekłość postępowania, rzadko z tej drogi korzysta. Zatem, i w tym zakresie, niedoskonałość rozwiązań prawnych powinna być usunięta 14

7 Zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym w kierunku powrotu na drogę administracyjną i co za tym idzie - zmiany art. 38 ustawy (odstępstwo od szacunku). 15

8 REJENT Nr 11 - listopad 1992 r. Przypisy 1. Por. 1) Obwieszczenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 28 lutego 1991 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30, poz. 127; ze zm. Nr 103, poz. 446 i Nr 107, poz. 464). 2) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 72, poz. 311). 3) Zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148). 2. Patrz przypis 1.2) - 4 ust Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). 4. Dz. U. Nr 52, poz Dz. U. Nr 79, poz Por. art. 10 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach i zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 83, poz. 373). 7. Por. art. 16 ustawy z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446). 8. Patrz przypis 1.1) - art Tamże - art. 38 ust Tamże - art Tamże - art. 40 ust Tamże. 13. Patrz przypis 1.1) - art. 19 oraz przypis 1.2) - 10, 11 i Patrz przypis 1.1) - art. 40 ust Patrz przypis 1.2) Tamże. 17. Patrz przypis 1.2) - 25 ust. 1 i Patrz przypis 1.2) - art. 24 ust