Nr Informacja. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego KANCELARIA SEJMU BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ

Transkrypt

1 KANCELARIA SEJMU BIURO STUDIÓW I EKSPERTYZ WYDZIAŁ ANALIZ EKONOMICZNYCH I SPOŁECZNYCH Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego Styczeń 2006 Dorota Stankiewicz Informacja Nr 1242 W opracowaniu przedstawiono główne założenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, mającej wspierać rozwój rolniczych gospodarstw rodzinnych, stanowiących, zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej, podstawę ustroju rolnego kraju. Opracowanie zawiera również dane liczbowe przedstawiające skalę realizacji tej ustawy oraz informacje o wybranych problemach prawnych i praktycznych, towarzyszących wykonywaniu omawianych przepisów.

2 BSiE 1 1. Główne założenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Obrót ziemią rolniczą w Polsce jest regulowany przez Kodeks cywilny oraz ustawy dodatkowe. Odrębne przepisy określają zasady sprzedaży i dzierżawy gruntów przez Agencję Nieruchomości Rolnych, a także sprzedaży terenów, zaklasyfikowanych jako rolnicze, cudzoziemcom 1. Istotne znaczenie w systemie regulacji obrotu nieruchomościami rolnymi ma ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), która weszła w życie w dniu 16 lipca 2003 r. Powyższy akt prawny wprowadził szereg nowych zasad obrotu gruntami rolnymi. Swobodny dotychczas obrót ziemią rolniczą został ukierunkowany na wspieranie rolniczych gospodarstw rodzinnych, które zgodnie z Konstytucją RP stanowią podstawę ustroju rolnego kraju. Instytucją wyposażoną w nowe instrumenty prawne i tym samym odpowiedzialną za praktyczne wykonywanie tej ustawy jest Agencja Nieruchomości Rolnych 2. Ustawa ta określa zasady obrotu gruntami rolnymi, które w swoim założeniu mają sprzyjać poprawie struktury obszarowej gospodarstw rolnych oraz przeciwdziałać nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych. Celem ustawy jest również zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Ustawa określa także kryteria zaliczania gospodarstw do grupy gospodarstw rodzinnych, czyli uprzywilejowanych przy nabywaniu gruntów rolnych. Zgodnie z tą ustawą za gospodarstwo rodzinne uznaje się gospodarstwo rolne prowadzone osobiście przez rolnika indywidualnego, który posiada stosowne kwalifikacje, a ponadto zamieszkuje w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. O rodzinnym statusie gospodarstwa decyduje także powierzchnia użytków rolnych (UR), która w takim gospodarstwie nie może przekraczać 300 ha (zarówno gruntów własnych, jak i dzierżawionych). Nabywanie nieruchomości rolnych na powiększenie gospodarstwa rodzinnego nie jest niczym ograniczone. Natomiast w przypadku, gdyby nabywca nieruchomości nie spełniał choćby jednego z powyżej wymienionych kryteriów gospodarstwa rodzinnego, transakcja taka byłaby zagrożona pierwokupem państwowym, realizowanym przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Są to zatem przypadki, w których nabywca nieruchomości rolnych: nie posiada kwalifikacji rolniczych, nie zamieszkuje w gminie, w której położona jest chociaż część nieruchomości, nie prowadzi osobiście gospodarstwa oraz gdy powierzchnia nabywanej nieruchomości łącznie z gruntami własnymi i dzierżawionymi nabywcy przekracza obszar 300 ha UR. 1 Rynek ziemi rolniczej w Polsce, BOSS Informacje Ekonomiczne, Raport (dane ze strony internetowej BOSS Informacje Ekonomiczne). 2 Czego się obawiają pośrednicy?, Agencja Nieruchomości Rolnych, (dane ze strony internetowej ANR, czerwiec 2004 r.) oraz T. Ciodyk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uwarunkowania, cel, polityka Agencji Nieruchomości Rolnych w zakresie realizacji, fragment publikacji Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Materiały pokonferencyjne, Warszawa, 13 grudnia 2004 r., wyd. FAPA, Warszawa, 2004 r.

3 2 BSiE W takich przypadkach warunkowa umowa sprzedaży powinna być przesłana do Agencji, a Agencja w ciągu miesiąca od otrzymania tego aktu ma możliwość wypowiedzenia się, czy korzysta z prawa pierwokupu. Brak reakcji w tym terminie ze strony Agencji będzie oznaczać, że z pierwokupu nie korzysta. 3 Prawo pierwokupu lub wykupu 4, w które została wyposażona Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma zastosowania, gdy: przeniesienie własności nieruchomości prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego, nabywcą nieruchomości rolnej jest dzierżawca, któremu przysługuje prawo pierwokupu, a więc taki, z którym uprzednio została zawarta umowa dzierżawy w formie pisemnej i z datą pewną, i którą wykonuje co najmniej od 3 lat, nabywcą jest spółdzielnia produkcji rolnej odkupująca wkład gruntowy od swego członka, nabywcą jest osoba bliska zbywcy, przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą zgodnie z art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U z późn. zm., tekst jednolity). Według art. 84 tej ustawy Przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowienia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę. Grunty nabywane przez Agencję w trybie pierwokupu państwowego lub wykupu będą wchodziły w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i będą podlegały rozdysponowaniu na zasadach określonych w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W ustawie tej wprowadzono, zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, wiele zmian, z których najistotniejsze dotyczą: nowych zadań Agencji Nieruchomości Rolnych, wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, możliwości nabycia nieruchomości rolnej Skarbu Państwa już za 20% jej ceny z rozłożeniem pozostałej kwoty na raty spłacane przez okres do 15 lat, wprowadzenia górnej granicy dla powierzchni gruntów, jakie można nabyć od Agencji (sprzedaż nieruchomości przez Agencję może nastąpić, jeżeli powierzchnia użytków rolnych nabywcy, liczona łącznie z gruntami nabytymi, nie przekroczy 500 ha) 5. Należy podkreślić, że regulacje ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą również cudzoziemców, pragnących nabyć grunty rolne w Polsce. Jednakże cudzoziemcy ci będą musieli dodatkowo uzyskiwać zezwolenia ze strony administracji państwowej na nabycie nieruchomości rolnych. Zgodnie z Traktatem Akcesyjnym, dla cudzoziemców z krajów Unii Europejskiej zezwolenia te będą obowiązywać w okresie przejściowym wynoszącym 12 lat po akcesji Polski do UE. Jedynie dzierżawcy będący obywatelami państw UE, którzy zamieszkują w Polsce i osobiście prowadzą gospodarstwa rolne, będą mogli nabywać dzierżawione 3 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U ) oraz Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Biuletyn Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, nr 6/ Prawo pierwokupu dotyczy umów sprzedaży zaś prawo wykupu stosuje się do innych umów (np. darowizny) wg: Nowe zasady obrotu ziemią rolną, Biuletyn MRiRW, nr 5/ Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U ) oraz Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Biuletyn Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, nr 6/2003.

4 BSiE 3 grunty bez zezwolenia, jeżeli te grunty będą wystawione do sprzedaży oraz jeśli grunty w województwach: opolskim, dolnośląskim, lubuskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, kujawsko-pomorskim dzierżawili przez minimum 7 lat bądź przez minimum 3 lata w województwach pozostałych. 6 Do niedawna zakup nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, musiał być poprzedzony wydaniem zezwolenia przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a w przypadku nieruchomości rolnych niezbędna była również zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W 2004 r. dokonano zmian w systemie polskiego prawa, dotyczących wydawania powyżej wymienionych zezwoleń. Dnia 20 lutego 2004 r. Sejm RP uchwalił ustawę o zmianie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej. Zgodnie z tymi zmianami zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wydawane ma być w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli Minister Obrony Narodowej nie wniesie sprzeciwu, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi nie wydaje już zatem decyzji w każdej sprawie dotyczącej nabycia przez cudzoziemców nieruchomości rolnych, akcji lub udziałów w spółkach (nowe przepisy przyspieszą wydawanie niezbędnych zezwoleń przez MSWiA) Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego 8 Od początku działania ustawy, czyli od 16 lipca 2003 r. do końca roku 2004, do Agencji Nieruchomości Rolnych wpłynęło 113,1 tys. aktów notarialnych przeniesienia własności nieruchomości, z tego 83,6 tys. w roku Najwięcej umów otrzymały oddziały terenowe Agencji w Opolu (25,4 tys.), Warszawie (14,0 tys.) i Rzeszowie (13,1 tys.), zaś najmniej oddział terenowy w Gorzowie (1,1 tys.) oraz filie w Pile (1,2 tys.) i w Zielonej Górze (1,4 tys.). Średnia powierzchnia nieruchomości z umów przekazanych Agencji w 2004 r. kształtowała się na poziomie 1,64 ha i wzrosła w porównaniu z taką powierzchnią z roku 2003 (1,5 ha). Łączna powierzchnia transakcji podlegających działaniu ustawy przekroczyła 185 tys. ha. Największy pod względem powierzchni obrót ziemią podlegający rygorom ustawy, odnotowano w oddziałach terenowych Agencji w Poznaniu (27,9 tys. ha), Wrocławiu (19,2 tys. ha) i w Opolu (16,8 tys. ha), zaś najmniejszy w filiach w Pile i w Zielonej Górze, w oddziałach terenowych w Gorzowie i w Szczecinie oraz w filii w Koszalinie. Agencja Nieruchomości Rolnych do końca 2004 r. złożyła 83 oświadczenia notarialne o nabyciu nieruchomości na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (78 pierwokupów i 5 wykupów), dotyczące łącznej powierzchni 2,021 tys. ha i wartości 10,5 mln zł, z których 68 (obejmujących 1,467 tys. ha) wykonano w roku Do końca 2004 r. najwięcej tych oświadczeń złożono w oddziałach terenowych Agencji w Olsztynie (21), Opolu (14) i Wrocławiu (10), zaś najmniej (po jednym oświadczeniu) w oddziale terenowym w Gorzowie oraz w filiach w Koszalinie i w Zielonej Górze. 6 Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Biuletyn Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, nr 6/ M. Świtka, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, Biuletyn MRiRW nr 5/2004 oraz informacje z Departamentu Gospodarki Ziemią MRiRW, czerwiec 2004 r. 8 Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Biuletyn MRiRW nr 2/2005 oraz T. Zagórski: Realizacja przez Agencję Nieruchomości Rolnych ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w praktyce, fragment publikacji Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Materiały pokonferencyjne, Warszawa, 13 grudnia 2004 r., wyd. FAPA, Warszawa, 2004 r.

5 4 BSiE Największą powierzchnię gruntów nabyły oddziały Agencji w Szczecinie (405 ha), Bydgoszczy (302 ha) i w Olsztynie (233 ha), zaś najmniejszą filia w Pile (8 ha) oraz oddziały terenowe w Gorzowie (9 ha) i w Gdańsku (13 ha). Z powierzchni 2,021 tys. ha, której dotyczyły oświadczenia Agencji o wykonaniu prawa pierwokupu lub wykupu, do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przejęto 1,715 tys. ha (czyli 85%), z czego sprzedano 711 ha, a wydzierżawiono 240 ha. Zwraca uwagę fakt, że w odniesieniu do części nieruchomości zbywający odmawiają wydania nieruchomości na rzecz Agencji lub kwestionują nabycie. Wydłuża to proces faktycznego przejmowania nabytych nieruchomości do Zasobu. Spory sądowe dotyczą także: ceny, nakładów, produkcji w toku i ujawnienia obciążeń na nieruchomości. 3. Kierunki zagospodarowania nabytych nieruchomości 9 Agencja Nieruchomości Rolnych, zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, gospodaruje Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa, między innymi w drodze: sprzedaży, oddania na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym (dzierżawa, najem), oddania na czas oznaczony administratorowi całości lub części mienia w celu gospodarowania oraz zamiany nieruchomości. Realizacja nowego zadania Agencji wynikającego z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i związanego z tworzeniem oraz poprawą struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych, opiera się na sprzedaży lub dzierżawie. Przy wyborze preferowanej formy rozdysponowania nieruchomości pochodzącej z pierwokupu państwowego należy brać pod uwagę następujące czynniki: wielkość nieruchomości, istniejący popyt ze strony rolników, preferencje rolników odnośnie sposobu powiększania gospodarstw rodzinnych. Podstawowym celem Agencji Nieruchomości Rolnych, przyjętym w polityce realizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest możliwie szybkie rozdysponowanie nabytych nieruchomości (poprzez dzierżawę lub sprzedaż). W praktyce dla większości rolników mniej kosztowną formą powiększenia gospodarstwa rodzinnego jest dzierżawa nieruchomości. Istnieje także możliwość sprzedaży ratalnej. Zgodnie bowiem z art. 31 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa: Jeżeli nabywca przed zawarciem umowy sprzedaży wpłaci co najmniej 20% ceny, Agencja może rozłożyć spłatę pozostałej należności na roczne lub półroczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat. W praktyce ta możliwość jest stosowana powszechnie, gdyż zasadnicze przesłanki uzasadniające rozłożenie należności na raty, występują przy każdej niemal transakcji nabycia nieruchomości rolnej w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego. Oczywiście nie oznacza to, że nieruchomości nabyte w drodze pierwokupu lub wykupu muszą być zawsze sprzedawane na raty. Zależy to bowiem również od aktualnej sytuacji finansowej danego Oddziału Terenowego lub Filii Agencji. Najistotniejszym zadaniem Agencji po nabyciu nieruchomości, zwłaszcza większych obszarowo, jest dokonanie ich prawidłowej restrukturyzacji. W tym procesie pomocne są instytucje związane z rolnictwem (np. izby rolnicze). Głównym celem takiego postępowania jest ułatwienie jak największej grupie rolników powiększenia swoich gospodarstw rodzinnych, oczywiście ograniczając nieracjonalne podziały nabytych nieruchomości. 9 T. Zagórski, Realizacja przez Agencję Nieruchomości Rolnych ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w praktyce, fragment publikacji Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Materiały pokonferencyjne, Warszawa, 13 grudnia 2004 r., wyd. FAPA, Warszawa, 2004 r.

6 BSiE 5 Należy podkreślić, że, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Agencja może zastrzec, że w przetargu może uczestniczyć wyłącznie odpowiednia grupa osób. Dzięki takiemu zabiegowi ułatwiona jest realizacja jednego z głównych celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czyli poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych ( odpowiednią grupą osób mogą być bowiem osoby fizyczne spełniające warunki określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzające utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne). 4. Wybrane problemy pojawiające się przy realizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Wyjaśnienie terminów poświadczenie i zaświadczenie Jak wynika z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, osoby powiększające gospodarstwo rodzinne do 300 ha użytków rolnych, są zobowiązane udowodnić status rolnika indywidualnego, aby nabyć nieruchomość z wyłączeniem uprawnień Agencji. Osoby te muszą złożyć stosowne oświadczenia u notariusza, między innymi o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Część oświadczeń, zgodnie z ustawą, podlega poświadczeniu przez wójtów (burmistrzów, prezydentów miast). W trakcie realizacji ustawy pojawiły się wątpliwości co do pojęcia poświadczenie. Pojawiły się nawet opinie, że na podstawie omawianej ustawy wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinni jedynie poświadczać własnoręczność podpisu osoby składającej oświadczenie, a nie treść tego oświadczenia. W związku z powyższymi wątpliwościami Agencja Nieruchomości Rolnych, w piśmie skierowanym do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi stwierdziła, że termin poświadczenie należy jednak rozumieć, jako potwierdzenie użyte w art. 217 paragraf 2 pkt. 1 kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce poświadczenie powinno zatem następować w formie zaświadczenia. W koniecznych przypadkach przed wydaniem poświadczenia możliwe jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego zgodnie z k.p.a. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz Krajowa Rada Notarialna pozytywnie zaopiniowali zarówno stanowisko Agencji, jak i przedłożone przez Agencję wzory stosownych oświadczeń Konieczność zebrania wielu zaświadczeń Problem ten dotyczy sytuacji, w której uczestnikiem przetargu ograniczonego na zakup gruntów ma być rolnik posiadający gospodarstwo rodzinne na terenie więcej niż jednej gminy. Zgodnie z art. 29 ust.3b pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Agencja Nieruchomości Rolnych może zastrzec, że w przetargu, dotyczącym zakupu nieruchomości, mogą uczestniczyć wyłącznie osoby fizyczne, spełniające warunki określone w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzające utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne (w rozumieniu tych przepisów), które są rolnikami posiadającymi gospodarstwo rolne w gminie, na obszarze której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu oraz zamierzającymi powiększyć to gospodarstwo. 10 T. Zagórski, Realizacja przez Agencję Nieruchomości Rolnych ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w praktyce, fragment publikacji Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Materiały pokonferencyjne, Warszawa, 13 grudnia 2004 r., wyd. FAPA, Warszawa, 2004 r. oraz T. Ciodyk, T. Zagórski, Realizacja ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Wybrane zagadnienia prawne i praktyczne, ANR, Warszawa, wrzesień 2004 r.

7 6 BSiE Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnik powinien złożyć oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rodzinnego, które zamierza powiększyć, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Jeśli zatem gospodarstwo leży w kilku gminach, przyjęto zasadę, że rolnik musi uzyskać poświadczenia ze wszystkich gmin, na terenie których leżą użytki wchodzące w skład gospodarstwa, które zamierza powiększyć. Chodzi bowiem o udowodnienie, że rolnik faktycznie osobiście prowadzi całe swoje gospodarstwo rolne. Rolnik taki, w przypadku zamiaru wzięcia udziału w przetargu, powinien również wykazać łączną powierzchnię użytków rolnych wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rodzinnego, czyli zgodnie z art.7 ust. 5 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego złożyć w tej sprawie oświadczenie, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Jeśli zatem grunty gospodarstwa są położone w kilku gminach, rolnik musi uzyskać takie poświadczenia ze wszystkich tych gmin Osobiste prowadzenie gospodarstwa (podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących gospodarstwa) Przedstawiciele niektórych gmin twierdzili, że definicja osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, zawarta w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jest zbyt ogólna, by można było przy jej zastosowaniu bezspornie przesądzić, czy oświadczenie obywatela jest zgodne ze stanem faktycznym. W związku z tym Agencja wystąpiła do ministra rolnictwa i rozwoju wsi ze wskazaniem najistotniejszych przesłanek warunkujących osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego. Otóż, zgodnie z omawianą ustawą, o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego świadczyć ma możliwość podejmowania przez rolnika wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. A zatem rolnik ma taką możliwość, jeżeli spełnia łącznie następujące warunki: pracuje w swoim gospodarstwie rolnym, osobiście składa oświadczenia woli w sprawach związanych z funkcjonowaniem gospodarstwa (np. zawiera umowy z dostawcami, odbiorcami, bankami, ubezpieczycielami), zamieszkuje na terenie gospodarstwa rolnego lub w innym miejscu umożliwiającym mu wykonywanie pracy w tym gospodarstwie w wymiarze i z częstotliwością odpowiednią do charakteru prowadzonej produkcji (np. przy produkcji zwierzęcej niezbędna jest praktycznie codzienna obecność prowadzącego gospodarstwo). Pogląd ten został pozytywnie zaopiniowany przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W przypadkach, gdyby organ poświadczający oświadczenie rolnika o osobistym prowadzeniu gospodarstwa miał wątpliwości co do prawdziwości treści oświadczenia, może to wyjaśnić w ramach stosownego postępowania administracyjnego Egzekucja komornicza a prawo pierwokupu Po wejściu w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do Agencji zwracali się komornicy z zapytaniem czy w przypadku prowadzonej egzekucji z nieruchomości rolnych Agencji przysługuje prawo pierwokupu lub wykupu? Prawo pierwokupu lub wykupu przysługujące Agencji z mocy ustawy dotyczy jednakże tylko przeniesienia własności na podstawie zawartych umów. Na podstawie, między innymi, wyroku Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia r., Sygn. Akt V CKN 1254/00) Agencja uznała, że kodeksowe prawo pierwokupu (które ma zastosowanie do prawa określonego w art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) dotyczy

8 BSiE 7 tylko przypadku, gdy zbycie rzeczy następuje w drodze sprzedaży. Według orzeczenia SN egzekucyjna sprzedaż nieruchomości nie jest sprzedażą w rozumieniu art. 596 k.c.; przepisy dotyczące prawa pierwokupu nie mają zatem zastosowania w sądowym postępowaniu egzekucyjnym. W tym miejscu specjaliści z ANR zwracają jednakże uwagę na podobieństwo celów postępowania egzekucyjnego i postępowania upadłościowego. Otóż w praktyce syndycy sprzedający nieruchomości rolne z postępowania upadłościowego, zawierają u notariusza warunkowe umowy sprzedaży, w których ujawnione jest ustawowe prawo pierwokupu dla Agencji. Agencja, w celu realizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabyła nieruchomość o powierzchni ponad 230 ha, pochodzącą właśnie z postępowania upadłościowego. W przyszłości wydaje się zatem zasadne wprowadzenie prawa pierwokupu dla typowych nieruchomości rolnych (powyżej 1 ha) zbywanych w wypadku postępowania egzekucyjnego. Takie rozwiązanie zwiększyłoby pulę pozyskiwanych przez Agencję gruntów, które także mogłyby służyć powiększaniu gospodarstw rodzinnych Zakres informacji zawarty w akcie notarialnym Zakres informacji o nabywcy nieruchomości rolnych, jakim Agencja dysponuje na podstawie aktu notarialnego, okazał się zbyt wąski. Agencja uzgodniła zatem z Krajową Radą Notarialną, że w umowach przekazywanych do Agencji, na życzenie nabywców zamieszczane będą bardziej szczegółowe informacje o spełnianiu przez tych nabywców poszczególnych warunków ustawowych. Z dotychczasowej praktyki wynika, że w umowach niezwykle rzadko zamieszczane są informacje na temat nabywcy, poszerzone w stosunku do wymogów ustawowych. Może to świadczyć o fakcie, że nabywcy nie wiedzą o takiej możliwości. Tymczasem, w niektórych wypadkach, dostarczenie poszerzonych danych może okazać się dla nabywcy korzystne. Przykładem może być sytuacja, w której nabywca nie spełnia tylko jednego z warunków określonych w ustawie (np. nie mieszka w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa). Jednakże dotychczasowa działalność rolnicza nabywcy pozwala sądzić, że nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rolnego i będzie wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem. W takiej sytuacji nabycie tej nieruchomości przez Agencję byłoby niecelowe Obowiązek zapłaty, termin przejęcia nieruchomości przy prawie pierwokupu W związku z faktem, że w praktyce zdarzały się przypadki odmowy wydania nieruchomości nabytej przez Agencję na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przyjęto zasadę, aby w notarialnych oświadczeniach o wykonaniu prawa pierwokupu (wykupu), w wypadkach, gdy nic innego nie wynika z treści umowy zawartej pomiędzy zbywcą a osobą trzecią, zamieszczać informację, iż cena (równowartość pieniężna) będzie płatna w określony sposób (np. na wskazany rachunek) w dniu wydania nieruchomości. Ponadto przyjęto zasadę zamieszczania zapisu w treści oświadczenia notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu (lub wykupu), że Agencji przysługuje, zgodnie z art. 488 paragraf 2 kodeksu cywilnego, prawo powstrzymania się od zapłaty ceny do czasu wydania nieruchomości. W oświadczeniu tym zamieszczane są także wnioski o wpisanie przez sąd w księgach wieczystych, jako właściciela nieruchomości Skarbu Państwa, Agencji Nieruchomości Rolnych. O wiele łatwiej jest bowiem dochodzić wydania nieruchomości przez zbywców, gdy sąd już wpisze Skarb Państwa w księdze wieczystej.

9 8 BSiE 4.7. Skuteczność doręczenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu lub wykupu przez Agencję Zgodnie z art. 598 paragraf 2 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu wykonać można w ciągu miesiąca od otrzymania stosownego zawiadomienia od zbywającego, względnie od osoby przez niego upoważnionej, np. notariusza. Bieg tego okresu rozpoczyna się od dnia zawiadomienia uprawnionego o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu (decyduje data otrzymania zawiadomienia przez uprawnionego). Z dotychczasowej praktyki wynika, że nie zawsze możliwe jest skuteczne doręczenie przedmiotowej informacji bezpośrednio do rąk własnych zobowiązanego (przez pracowników ANR lub za pośrednictwem kuriera). Często powiadomienie o skorzystaniu z pierwokupu (wykupu) następuje za pośrednictwem poczty. Adresat może nie zgłosić się po odbiór listu lub też odmówić jego przyjęcia. Nie oznacza to oczywiście, że w ten sposób adresat ten może pozbawić Agencję skorzystania z ustawowych uprawnień. Niemniej jednak, w praktycznej działalności Agencji Nieruchomości Rolnej przyjęto zatem zasadę, że wykonując uprawnienie do nabycia nieruchomości rolnej na podstawie przepisów ustawy, należy, w przypadku korzystania z pośrednictwa poczty, wysłać stosowne pismo z odpowiednim wyprzedzeniem, tak, aby data potwierdzenia odbioru listu poleconego, albo data adnotacji poczty o odmowie przyjęcia tego listu (ewentualnie data zwrotu tego listu z adnotacją, że adresat nie zamieszkuje lub nie ma siedziby pod wskazanym adresem) nie wykraczała poza datę upływu miesięcznego terminu na wykonanie uprawnień Agencji. Analogiczną zasadę przyjęto dla daty dodatkowego doręczenia pisma w inny sposób (np. przez posłańca). Wprowadzono również zalecenie podwójnego sposobu zawiadamiania zbywcy (tak, aby zawiadomienia te uznano przy ewentualnym sporze sądowym za skuteczne). Jednakże według specjalistów z Agencji Nieruchomości Rolnych procedura wykonywania w tym zakresie przez Agencję prawa pierwokupu (lub wykupu) powinna być w przyszłości doprecyzowana w ustawie Produkcja w toku a prawo pierwokupu lub wykupu W trakcie wykonywania przez Agencję prawa pierwokupu, wynikającego z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, doszło do sporu z niedoszłym nabywcą nieruchomości, który twierdził, że był w posiadaniu gruntu przez zawarciem umowy notarialnej i że na gruncie tym znajduje się produkcja w toku, stanowiąca jego własność. W umowie notarialnej nie było jednak informacji o zasiewach oraz o zobowiązaniu osoby, która zakupi ten grunt, do uiszczenia dodatkowej zapłaty za te zasiewy. Zgodnie z art. 48 k.c. do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Cena nieruchomości obejmuje w takim wypadku nie tylko wartość samego gruntu, ale także wszystkich części składowych. Agencja uznała zatem, że w opisanym powyżej przypadku stała się właścicielem nieruchomości wraz z produkcją w toku. Ewentualne roszczenia o zwrot nakładów na produkcję w toku niedoszły nabywca powinien w tym przypadku skierować do sprzedającego, bo to on w cenie nieruchomości uzyskał cenę za te nakłady. Jeżeli natomiast z aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży wynika jednoznacznie, że nieruchomość obciążona jest prawem osoby trzeciej, np. nieruchomość jest w posiadaniu niedoszłego nabywcy, który poczynił nakłady na produkcję w toku i wskazuje się w akcie

10 BSiE 9 notarialnym warunkowej umowy sprzedaży, że cena nieruchomości nie obejmuje nakładów, to realizując prawo pierwokupu należy przyjąć, że uprawniony przejmuje obowiązek zapłaty za nakłady wskazane w akcie notarialnym. W przypadku braku możliwości porozumienia co do wartości nakładów, w praktyce przyjęto zasadę rozstrzygania takich sporów na drodze postępowania sądowego. 5. Uwagi końcowe i podsumowanie 11 Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych dotyczących realizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że dotychczasowa skala interwencji tej Agencji na rynku prywatnym nie była dość duża. Wynikało to przede wszystkim z nieatrakcyjnej oferty nieruchomości na tym rynku. Oferowane grunty w większości wypadków nie nadawały się bowiem na powiększenie gospodarstw rodzinnych. Ponadto część nieruchomości, stanowiących przedmiot umów przekazywanych do Agencji, była obciążona hipotekami, ciężarami i innymi ograniczeniami wykluczającymi ich zbycie. ANR w wielu przypadkach nie korzystała z przysługujących jej uprawnień ze względu na fakt, że nabywcami byli rolnicy, którzy nie spełniali wszystkich warunków wyłączających pierwokup (lub wykup), ale ich dotychczasowa działalność rolnicza pozwalała przyjąć, że nabywany grunt będzie wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. W praktyce pierwokup i wykup służył zaspokojeniu popytu ze strony okolicznych rolników indywidualnych, przy ograniczonej na danym obszarze podaży gruntów Zasobu. Należy też zwrócić uwagę na sygnalizowane przez Agencję problemy dotyczące przedmiotu i liczby umów przekazywanych jej przez notariuszy na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Na skutek wygaśnięcia planów zagospodarowania przestrzennego w wielu gminach do Agencji trafia znaczna liczba umów dotyczących działek małych obszarowo, w dużej części o charakterze nierolnym. Coraz częściej zdarza się także, że strony warunkowej umowy sprzedaży, o której zawiadomiono Agencję, rozwiązują tą umowę po uzyskaniu informacji, że ANR zainteresowana jest skorzystaniem z prawa pierwokupu. W praktyce działania Agencji pojawiają się także problemy związane z interpretacją regulacji zamieszczonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zdaniem specjalistów z ANR w niektórych przypadkach konieczne będzie doprecyzowanie aktualnie obowiązujących przepisów ustawowych. Niemniej jednak duży popyt ze strony rolników na nieruchomości włączone do Zasobu na podstawie omawianej ustawy wskazuje na celowość zwiększenia zakresu interwencji Agencji na rynku prywatnym. 11 T. Zagórski, Realizacja przez Agencję Nieruchomości Rolnych ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w praktyce, fragment publikacji Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Materiały pokonferencyjne, Warszawa, 13 grudnia 2004 r., wyd. FAPA, Warszawa, 2004 r. oraz Realizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Biuletyn MRiRW nr 2/2005.