Gospodarowanie nieruchomościami mieszkaniowymi

Transkrypt

1 Gospodarowanie nieruchomościami mieszkaniowymi Wyodrębnianie lokali Obliczanie udziału w nieruchomości wspólnej Podstawy prawne: Ustawa z dnia r. o własności lokali (Dz. U Nr 85 poz. 388 ze zm. - Dz. U Nr 80 poz. 903 tekst jednolity) Ustawa z dnia r. Kodeks Cywilny (Dz. U Nr 16, poz. 93 ze zm.)

2 Ustawa o własności lokali określa: Sposób ustanawiania odrębnej własności Samodzielnych lokali mieszkalnych Samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu Prawa i obowiązki właścicieli lokali Zarząd nieruchomością wspólną W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego nt współwłasności

3 W myśl ustawy o własności lokali: Samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości Lokal stanowi odrębną nieruchomość gdy spełnione są trzy warunki: 1. Jest samodzielny 2. Został wyodrębniony pod względem własności 3. Uregulowano go w odrębnej księdze wieczystej

4 Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi stwierdza starosta w formie zaświadczenia

5 Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi To takie pomieszczenia, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby może trwać dłużej niż 4 godziny

6 Pomieszczenia przynależne Do lokalu mogą przynależeć części składowe: inne pomieszczenia nawet gdy bezpośrednio doń nie przylegają lub znajdują się w innym budynku Mogą to być strychy, piwnice, garaże znajdujące się w granicach nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się lokal W trakcie obrotu nieruchomością lokalową pomieszczenia te również zmieniają właściciela (część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności)

7

8 Nieruchomość wspólna Właścicielowi nieruchomości lokalowej przysługuje udział w nieruchomości wspólnej Jest to prawo związane z własnością lokalu i nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

9 K S I Ę G A W I E C Z Y S T A N r Udział ten jest odnotowany w I dziale księgi wieczystej w spisie praw związanych z własnością. DZIAŁ PIERWSZY : OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. I/2. NUMER BIEŻĄCY NIERUCHOMOŚCI I/3. POŁOŻENIE I/4. OPIS I MAPA I/5. SPOSÓB KORZYSTANIA I/6. OBSZAR I/7. DO BIEŻ. NR NIERUCH. I/8. STAN W CZASIE URZĄDZ. KW DZIAŁ PIERWSZY : SPIS PRAW. I SP / 2. NR BIEŻĄCY WPISU I SP / 3. OZNACZENIE PRAWA 1 Olsztyn, ulica Lipowa Nr 6, woj. warmińsko-mazurskie Lokal Nr 25, położony na III piętrze, składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju oraz przynależnej piwnicy Nr 25 - akta, karta Nr 2 Lokal mieszkalny 46,10 mkw 4,20 mkw 1 Po odłączeniu z Kw Nr tu przeniesiono. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności z dnia r., Rep. A Nr 3245/2002 (notariusz Bartłomiej Kalinowski z kancelarii notarialnej w Olsztynie) oraz wniosku z dnia r., DzKw 15648/02, godz , k. 1-4.Wpisano dnia 20 grudnia 2002 roku. Sędzia Anna Malinowska 1 Właściciel lokalu opisanego w tej księdze ma udział w 109/10000 części wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu objętych Kw Nr Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności z dnia r., Rep. A Nr 3245/2002 (notariusz Bartłomiej Kalinowski z kancelarii notarialnej w Olsztynie) oraz wniosku z dnia r., DzKw 15648/02, godz , k. 1-4.Wpisano dnia 20 grudnia 2002 roku. Sędzia Anna Malinowska

10 Nieruchomość wspólna to: Grunt Części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu (np. pomieszcz. komunikacyjne, kotłownie, wózkownie, elementy nośne budynku, strychy)

11 Udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi Uczw n i 1 L i (L i P pi P pi ) L i P pi n Powierzchnia użytkowa i-tego lokalu Powierzchnia użytkowa pomieszczeń przynależnych do i-tego lokalu Liczba samodzielnych lokali w budynku

12 Udziały w budynku i gruncie odpowiadają proporcji między ogólną powierzchnią lokali w budynku, a powierzchnią lokali poszczególnych właścicieli

13 PRZYKŁAD: Właściciel lokalu o powierzchni 40m 2 w budynku o P.U. = 400m 2 posiada udział we współwłasności 1/10

14 Po co udziały? Umożliwiają one racjonalne gospodarowanie nieruchomością wspólną właściciele lokali biorą udział w wydatkach na utrzymanie i remonty nieruchomości proporcjonalnie do udziału we współwłasności

15 PRZYKŁAD: Gdy w budynku o P.U.= 1000m 2 wydatki na nieruchomość wspólną wyniosą w ciągu roku zł, to właściciel lokalu o udziale 1/10 poniesie koszt zł Gdy w tym samym budynku pozostaje jeszcze 5 nie wykupionych lokali o P.U.=500m 2 to ich właściciel obowiązany jest uczestniczyć w wydatkach w 50% - czyli zł

16

17 Odrębna własność lokalu może być ustanawiana m.in. w drodze: Umowy Jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości Orzeczenia sądu znoszącego współwłasność Orzeczenia sądu w sprawie spadkowej

18 Na terenach wiejskich wyodrębnienie lokalu i obliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej urasta często do rangi poważnego problemu Przykład: Nieruchomość lokalowa o powierzchni użytkowej 77,50 m 2, oznaczona nr 2 w budynku Szkoły Podstawowej w obrębie Rumy (gmina Dźwierzuty) wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem 216/1000 w częściach wspólnych budynku i działce gruntu nr 288/1 o powierzchni całkowitej 2510 m 2

19 Treść KW W KW prowadzonej dla nieruchomości zgodnie z treścią działów I i II uregulowano dwie działki zabudowane o nr ewid. 288 oraz 237. Ich łączna powierzchnia wynosiła 2,2188 ha. Właścicielem w/w nieruchomości jest Gmina Dźwierzuty. W działach III i IV Księgi wpisów nie odnotowano. Dla celów sprzedaży lokali ich najemcom, działkę nr 288 o powierzchni 2,0600 ha podzielono na 5 części. Zgodnie z projektem podziału wyceniany lokal znajdował się w budynku szkoły położonym na działce o nr 288/1. Jej powierzchnia wynosiła 2510 m 2. Działka ta ponadto była zabudowana trzema budynkami gospodarczymi.

20

21

22

23 Opis wycenianego lokalu: Lokal mieszkalny nr 2 położony jest na parterze budynku szkoły w bryle (A). Jest wynajmowany od Gminy Dźwierzuty przez Henryka Lemańskiego. Składa się z 4 pokoi, kuchni, łazienki z WC i korytarza o łącznej powierzchni użytkowej 77,50 m 2 oraz pomieszczeń przynależnych: piwnicy o łącznej powierzchni użytkowej 34,26 m 2 i pomieszczeń gospodarczych o łącznej powierzchni użytkowej 115,59 m 2. Powierzchnię użytkową poszczególnych pomieszczeń wg dokumentacji inwentaryzacyjnej zestawiono w tabeli 1. Tabela 1. Wykaz pomieszczeń. Budynek Nazwa pomieszczenia Powierzchnia Szkoła Studnia Szopa Stodoła piwnica 10,57 piwnica 10,81 piwnica 12,88 pokój 17,95 pokój 13,65 pokój 9,38 pokój 16,56 korytarz 8,54 kuchnia 7,39 łazienka 4,03 suma 111,76 pomieszczenie gospod. 4,27 suma 4,27 pomieszczenie gospod. 23,51 suma 23,51 pomieszczenie gospod. 43,01 pomieszczenie gospod. 44,80 suma 87,81 Razem nieruchomość lokalowa wraz z pomieszczeniami przynależnymi 227,35 Dopiero dysponując takimi informacjami można było przystąpić do wyceny lokalu